Ist es schwer einen Kredit für ein Haus zu bekommen?

Einen Immobilienkredit zu bekommen war für Senioren lange schwer. Doch nun müssen die Banken umdenken. Nicht nur, weil die Generation immer wichtiger wird. Auch die Finanzkrise spielt eine Rolle.

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Die vergangenen Monate haben es nicht gut gemeint mit Ilse Ossadnik. Erst stellte die 73-jährige Witwe fest, dass das Dach ihres 38 Jahre alten Hauses leckt. Es muss saniert werden. Drei Wochen später erfuhr sie, dass ihre Gemeinde im nördlichen Niedersachsen den Abwasserkanal in ihrer Straße erneuern wird. Beide Maßnahmen werden die pensionierte Lehrerin rund 50.000 Euro kosten.

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Das ist deutlich mehr, als sie momentan an Rücklagen hat. Erst 2013 hatte sie Fenster und Heizungsanlage ihres Eigenheims erneuert, vergangenes Jahr war dann ein neues Auto fällig. Die finanziellen Sorgen machten ihr über Wochen zu schaffen. „Jetzt muss ich noch das Haus verkaufen, weil keine Bank jemandem in meinem Alter noch einen Kredit geben wird“, fürchtete sie.

Schließlich überwand sie ihre Angst und suchte das Gespräch mit mehreren Geldinstituten. „Ich war im Ort bei der Sparkasse und bei der Volksbank – beide waren sofort bereit, mir ein Darlehen zu geben“, sagt Ossadnik. „Und das sogar zu äußerst günstigen Konditionen.“

Banken denken um

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Ilse Ossadnik profitiert von einem Bewusstseinswandel bei den Banken. Schalteten die noch vor Jahren auf stur, wenn ältere Menschen nach einem Darlehen für eine Immobilie oder eine notwendige Sanierung anfragten, so machen die Institute inzwischen auch gern mit Menschen jenseits der 60 Geschäfte.

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Quelle: N24

Steffen Sebastian kann die veränderte Ausgangslage bestätigen. „Noch vor fünf Jahren wäre die Furcht der Dame gerechtfertigt gewesen“, sagt der Immobilienfachmann am IREBS-Institut der Universität Regensburg. „Damals schien den meisten Instituten das Kreditausfallrisiko bei älteren Kunden mit Blick auf die Lebenserwartung viel zu hoch.“ Das habe sich inzwischen geändert. „Banken und Sparkassen stellen heute auch Senioren Immobilienfinanzierungen bereit“, sagt Sebastian.

Einer der Gründe dafür ist, dass die sogenannten Best Agers aufgrund der demografischen Entwicklung für die Banken immer wichtiger werden. „Das gilt gerade auch für das Immobilienfinanzierungsgeschäft“, sagt Sebastian. Das oft umfangreiche Vermögen dieser Altersgruppe macht Geschäfte mit ihnen schließlich zu einer weitgehend sicheren Sache.

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Mit den Babyboomern beginnen gerade die ersten geburtenstarken Jahrgänge in Deutschland das Rentenalter zu erreichen. Die Zahl der über 65-Jährigen wird deshalb nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes von derzeit 17 Millionen bis 2060 auf 23 Millionen Menschen wachsen. Gleichzeitig soll die Zahl der 20- bis 64-Jährigen im selben Zeitraum um 30 Prozent auf nur noch 34 Millionen schrumpfen, weil seit Mitte der 1960er-Jahre die Geburtenrate kontinuierlich sinkt.

Gleiche Konditionen für alle

Die Älteren sind den Banken so wichtig, dass sie nicht mal mehr schlechtere Konditionen hinnehmen müssen. „Es gelten dieselben Voraussetzungen wie bei jüngeren Kunden“, hat Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung, festgestellt. Er muss es wissen: Die FMH ist ein Vergleichsportal, das ständig die Konditionen der Banken vergleicht. Unter einer altersunabhängigen Bedingung natürlich: „Die Bonität muss stimmen.“

Eine Umfrage der „Welt“ bestätigt die neue Linie in der Welt der Seniorenkredite. „Wir haben keine Altersbeschränkung“, sagt beispielsweise Patrick Herwarth von Bittenfeld, Sprecher der ING-DiBa. „Ein Immobilienkredit ist für uns keine Frage des Alters“, beteuert auch André Janke, Spezialist für Immobilienfinanzierung bei der Hamburger Sparkasse (Haspa).

Die Banken wissen, dass das Immobilienfinanzierungsgeschäft mit den Best Agers das größte Wachstumspotenzial bietet

Tobias Just, wissenschaftlicher Leiter des Regensburger IREBS-Instituts

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Dass die Banken inzwischen zwar noch auf die Bonität, immer weniger aber auf das Alter potenzieller Kunden blicken, dürfte freilich auch noch einen anderen Grund haben: Kreditinstitute wissen kaum noch, wohin mit dem vielen billigen Geld, das die Europäische Zentralbank mit ihren Maßnahmen zur Belebung der Wirtschaft in den Markt pumpt.

Große Unternehmen zum Beispiel fallen als Abnehmer weitgehend aus: Sie haben vielfach andere Möglichkeiten, sich zu finanzieren, und sind im aktuellen Umfeld kaum auf die Banken angewiesen. Da könnten die bedürftigen Senioren eine Möglichkeit sein, die Lage zumindest etwas zu verbessern.

Immobilien müssen altersgerecht umgebaut werden

„Die Banken wissen, dass das Immobilienfinanzierungsgeschäft mit den Best Agers das größte Wachstumspotenzial bietet“, sagt Tobias Just, wissenschaftlicher Leiter des Regensburger Instituts. Das bestätigt eine Studie des Bauministeriums. Danach werden allein für die altersgerechte, barrierefreie Modernisierung von Eigenheimen und Wohnungen in den kommenden Jahren Investitionen von insgesamt 39 Milliarden Euro benötigt. Das ist plausibel: Die meisten Grundeigentümer, die heute in Rente gehen, haben ihre Immobilie erworben, als sie Ende 30, Anfang 40 waren. „Diese immense Summe werden die Eigentümer nicht allein aus Rücklagen tragen können“, sagt Just.

Zwar streiten Experten über diese Zahlen und die Frage, in welchem Umfang Rentner letztendlich ihre Immobilien altersgerecht umbauen werden. „Die heutigen Senioren sind deutlich gesünder und fitter als frühere Generationen dieser Altersgruppe“, sagt Reiner Braun, Geschäftsführer des Berliner Forschungsinstituts Empirica.

„In den wenigsten Fällen müssen Häuser und Wohnungen rollstuhlgerecht umgebaut werden“, sagt Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum. „In der Regel reicht es, Badewannen gegen Duschen auszutauschen und höhere Toilettenschüsseln einzubauen.“

Hohe Zinsen ließen keine Spielräume

„Diese Objekte sind in der Regel 25 Jahre alt oder älter“, sagt Vornholz. Da beim Kauf und zum Termin der Anschlussfinanzierung dieser Immobilien die Zinsen noch hoch waren, hätten viele Eigentümer keinen Spielraum gehabt, um Bausparverträge in ausreichendem Umfang für die jetzt nötigen Sanierungen abzuschließen. „Diese Besitzer sind deshalb jetzt auf einen Kredit angewiesen, um ihre Immobilien wieder auf Vordermann zu bringen“, sagt der Wirtschaftswissenschaftler.

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Quelle: Die Welt

Doch auch unter den Best Agers gibt es Neulinge im Immobiliengeschäft. Viele 55- bis 65-Jährige haben lange zur Miete gewohnt und wollen irgendwann ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung für das Alter erwerben. „Darunter sind die sogenannten Businessnomaden, die in ihrem Berufsleben in wechselnden Städten gearbeitet haben und dadurch kein Eigentum bilden konnten“, sagt Vornholz. „Zudem wecken die extrem niedrigen Zinsen bei vielen Angehörigen dieser Altersgruppe, die bislang zur Miete wohnen, nun den Wunsch nach den eigenen vier Wänden.“

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Um dann an das erforderliche Kapital zu kommen, müssen nur noch zwei Faktoren stimmen: die Höhe des vorhandenen Eigenkapitals und die mögliche Tilgungsleistung. „Die Banken wollen sichergestellt wissen, dass zum voraussichtlichen Zeitpunkt des Todes des Darlehensnehmers der noch offene Kreditbetrag niedriger ist als der Preis, den die Immobilie dann bei einer Zwangsversteigerung erzielen wird“, sagt Sebastian.

Über 60-Jährige müssen viel Geld mitbringen

FMH-Inhaber Herbst hat dafür eine Faustregel. „An über 60-Jährige vergeben die Banken in der Regel Darlehen über einen Beleihungsauslauf von maximal 60 Prozent.“ Dies entspricht in etwa 60 Prozent des Kaufpreises der Immobilien und damit dem Wert, den Haus oder Wohnung im Normalfall mindestens erzielen, sollten sie unter den Hammer kommen.

„Käufer, die älter als 60 Jahre sind, müssen deshalb mindestens 40 Prozent des Kaufpreises sowie sämtliche Nebenerwerbskosten aus vorhandenen Ersparnissen tragen können“, sagt Herbst. Bei 50- bis 60-Jährigen gewährten die Banken in der Regel Kredite über einen Beleihungsauslauf von bis zu 70 Prozent, da diese bereits bis zum Rentenbeginn einen Teil der Schuldsumme tilgen können. „Erwerber dieser Altersgruppe müssen deshalb die Nebenerwerbskosten zuzüglich 30 Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital stemmen können“, erklärt Herbst.

Auch wenn Senioren in der Regel keine höheren Zinsen als ein jüngerer Kunde zahlen müssen, so gibt es doch eine altersbedingte Härte: Sie müssen meist deutlich höhere Tilgungsraten stemmen als Immobilienerwerber, die das Leben noch vor sich haben. „Die Banken wollen, dass der Kredit im Idealfall noch zu Lebzeiten vom Darlehensnehmer zurückgezahlt wird“, sagt IREBS-Experte Just.

Schnelle Entschuldung bevorzugt

Das sei auch das Interesse der Kunden selbst, die ihre Immobilie schuldenfrei an die nächste Generation vererben wollten. „Viele ältere Kreditnehmer bevorzugen deshalb Volltilgerdarlehen, um zu einer schnellen Entschuldung zu kommen“, sagt Haspa-Finanzierungsexperte Janke. Bei diesen Krediten ist die Laufzeit bis zur endgültigen Rückzahlung des Darlehens fest vereinbart.

Die Raten für Zins und Tilgung sind dabei jeden Monat gleich hoch. „Kreditnehmer, die jetzt noch im Berufsleben stehen, können die Höhe der Raten und damit die Laufzeit so vereinbaren, dass der Kredit auch nach Eintritt ins Rentenalter bequem bedient werden kann“, sagt Janke.

Schwierig ist es allerdings nach wie vor für besonders alte Menschen, eine Finanzierung zu erhalten. „Will eine 88-jährige Rentnerin nach einem Schlaganfall ihr Haus für 50.000 Euro barrierefrei umbauen, bestehen Banken häufig darauf, dass die späteren Erben als Bürgen mit in den Kreditvertrag einsteigen und sich zur Fortführung des Darlehens nach dem Tod des Kreditnehmers verpflichten“, sagt Finanzierungsexperte Sebastian.

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Quelle: Die Welt

Dadurch schränken die Erben aber ihre Möglichkeiten ein, wenn ein Annuitätendarlehen aufgenommen wird. Denn dabei ist die Laufzeit auf mindestens fünf Jahre festgeschrieben. Stirbt der Darlehensnehmer vor Ablauf dieser Frist, kann die Immobilie nicht einfach verkauft werden, ehe die fünf Jahre vorüber sind. „Bei einer vorzeitigen Ablösung des Kredits müssten hohe Vorfälligkeitsentschädigungen an die Banken gezahlt werden“, sagt Sebastian.

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Eine erwägenswerte Alternative kann in einem solchen Fall ein variables Darlehen sein, dessen Zinssatz alle drei oder sechs Monate an die aktuellen Marktkonditionen angepasst wird. „Diese Kredite können zu jedem Zinsanpassungstermin gekündigt werden“, sagt Sebastian.

Tilgungsfreies Darlehen als Zwischenfinanzierung

Für ältere Grundeigentümer, die ihr Haus im Grünen verkaufen wollen, um in eine Eigentumswohnung in der Stadt zu ziehen, bietet sich neben einem variablen Darlehen auch eine Zwischenfinanzierung an. Dabei wird ein tilgungsfreies Darlehen über ein oder zwei Jahre abgeschlossen.

„Da zuerst die neue Wohnung erworben werden muss, bevor das Haus verkauft werden kann, kommt es in solchen Fällen immer zu einem kurzfristigen Kreditbedarf“, sagt Immobilienökonom Vornholz. „Per Zwischenfinanzierung verschaffen sich die Senioren die Zeit, ihr Haus in Ruhe veräußern zu können, während sie schon das Leben in der neuen Wohnung genießen.“ Die Zinsen für solche Kurzzeitdarlehen seien sehr niedrig, weil die Banken kein Risiko hätten. „Sie haben ja gleich zwei Immobilien als Sicherheit“, sagt Vornholz.

Welche Art von Kredit es auch wird – verglichen werden sollten die Angebote grundsätzlich. Ilse Ossadnik hat diesen Rat befolgt: Sie entschied sich für die Offerte der Volksbank. Und ein Handwerker für die Dachsanierung ist auch beauftragt.

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