Das Wichtigste in KürzeNebenkostenabrechnung prüfen – darauf kommt es anVerspätete Forderung nicht bezahlen. Der Vermieter hat in der Regel nur zwölf Monate nach Ende eines Abrechnungszeitraums (meist das Kalenderjahr), um eine sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebende Nachzahlung zu verlangen. Haben Sie die Betriebskostenabrechnung später erhalten, müssen Sie Nachforderungen nicht mehr bezahlen. Die Auszahlung eines Guthabens können Sie allerdings immer noch verlangen. Show
Leerstand. Wenn eine Wohnung im Haus im Abrechnungsjahr ganz oder teilweise leer stand, hat der Vermieter die Betriebskosten für diese Wohneinheit zu übernehmen. Er darf sie nicht auf andere Mietparteien umlegen. Reparatur- und Verwaltungskosten. Ausgaben für Reparaturen im Haus oder im Garten sowie Verwaltungskosten des Vermieters sind nicht umlagefähig. Haben Sie den Hausmeister zum Beispiel während des Jahres bei Reparaturarbeiten oder bei Verwaltungsarbeiten – etwa Wohnungsübergaben – gesehen, kann der Vermieter nicht 100 Prozent seiner Lohnkosten auf die Mieter umlegen. Gewerberäume. Gibt es in Ihrem Mietshaus auch Gewerberäume wie etwa ein Restaurant, muss der Vermieter die darauf entfallenden Betriebskosten gesondert abrechnen, wenn sie sonst zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen würden. Auffällige Kostensteigerungen. Vergleichen Sie die einzelnen Positionen Ihrer aktuellen Betriebskostenabrechnung mit alten Abrechnungen. Bitten Sie den Vermieter um eine Erklärung, wenn Kosten für von ihm ausgewählte Dienstleister – etwa Gartenpflege, Hausmeister, Gebäudereinigung, Aufzugwartung – stark gestiegen sind. Der Vermieter muss zwar nicht immer den billigsten Dienstleister auswählen. Er hat aber das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Sonstige Kosten. Manche Vermieter rechnen unter dem Begriff „Sonstige Kosten“ alles Mögliche ab, was nicht unter die herkömmlichen 16 Positionen des Betriebskostenkatalogs passt (Paragraf 2 Betriebskostenverordnung, Nummer 1 bis 16). Es dürfen nur regelmäßige wiederkehrende und notwendige Betriebsausgaben umgelegt werden, die namentlich schon im Mietvertrag unter der Rubrik „Sonstige Kosten“ aufgeführt waren. Das können etwa Ausgaben für eine regelmäßige Dachrinnenreinigung sein. Einmalige Ausgaben etwa für eine akute Ungezieferbekämpfung sind keine umlegbaren Betriebskosten. Auch jährliche Mietkosten für Rauchmelder können nicht auf die Mieter umgelegt werden. Wohnfläche. Messen Sie die Fläche Ihrer Wohnung nach und vergleichen Sie ihre Werte mit den in der Betriebskostenabrechnung angegebenen Werten. Siehe auch: alle Details zur Wohnfläche. Da viele Nebenkosten nach der Wohnfläche auf die Mieter verteilt werden, bringt eine Wohnung, die tatsächlich kleiner als angegeben ist, Ersparnisse bei der Betriebskostenabrechnung. Musterbrief und Buch. Mit unserem Musterbrief „Widerspruch gegen Nebenkostenabrechnung“ können Sie sich gegen inhaltlich falsche oder zu spät erstellte Betriebskostenabrechnungen wehren. Weitere Musterformulare und hilfreiche Tipps zu alltäglichen Problemen im Mieteralltag rund um Mietvertrag, Kaution, Mietminderung oder Modernisierung finden Sie in unserem Mieter-Set. Welche Nachzahlung kommt 2023 auf mich zu?Durch den Krieg in der Ukraine sind die Kosten für Gas und Heizöl heftig in Bewegung. Anfang März 2022 kostete der Liter Heizöl zum Beispiel rund zwei Euro. Im Sommer 2020 lag der Preis pro Liter bei nur rund 40 Cent. Es ist sehr wahrscheinlich, dass viele Mieter im kommenden Jahr mit hohen Nachzahlungen rechnen müssen. Wer seinen Vermieter fragt, zu welchem Preis er zuletzt Brennstoff eingekauft hat, kann mit unserem Nachzahlungsrechner abschätzen, wie hoch die Nachzahlung nächstes Jahr bei der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2022 ausfällt – und rechtzeitig Geld zur Seite legen. Die 17 Positionen der BetriebskostenverordnungBei den Betriebskosten handelt es sich um alle neben der Miete entstehenden Kosten der Hausbewirtschaftung, die der Vermieter auf seine Mieter umlegen darf. Deshalb werden die Betriebskosten auch Nebenkosten genannt. Im Prinzip ist es unerheblich, welcher Begriff verwendet wird. Entscheidend ist aus Mietersicht: Der Vermieter kann nicht alle Kosten, die ihm bei der Bewirtschaftung seiner vermieteten Immobilie im Laufe eines Jahres entstehen, auf seine Mieter umlegen. Was nicht zu den Nebenkosten gehörtUmlegbar sind grundsätzlich nur Ausgaben, die zu einer der 17 Positionen des Betriebskostenkatalogs der Betriebskostenverordnung (Paragraf 2 Betriebskostenverordnung) gehören. In der Betriebskostenverordnung steht auch, was nicht zu den Nebenkosten gehört: die Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, sprich: die Reparaturkosten (Paragraf 1 Absatz 2 Betriebskostenverordnung). Öffentliche LastenDer Vermieter darf die Grundsteuer umlegen, nicht aber die Grunderwerbsteuer. Wenn der Vermieter für einen Gewerbebetrieb im Haus erheblich mehr Grundsteuer zahlen muss als für Wohnraum, hat er die Gesamtkosten der Grundsteuer entsprechend zu kürzen, bevor er sie auf die Mieter der Privatwohnungen umlegt. Das gilt auch für die Grundsteuer auf vermietete Stellplätze, wenn nicht jeder im Haus einen Parkplatz hat. WasserversorgungDer Vermieter darf den Verbrauch nach Zählerstand abrechnen sowie Grundgebühr, Wartungskosten, Betriebsstrom für den Wasserzähler und die Kosten der Abrechnung umlegen. Kosten für die Erwärmung des Wassers werden unter „Warmwasser“ abgerechnet. EntwässerungAbrechenbar sind Entwässerungsgebühren oder die Kosten einer Entwässerungsanlage. HeizungDer Vermieter darf die Kosten des Zentralheizungsbetriebs einschließlich Abgasanlage und Eichkosten umlegen. Kommt die Wärme nicht von seiner Zentralheizung, sondern wird sie ins Haus geliefert, kann der Vermieter den Wärmepreis des Lieferanten berechnen („Fernwärme“). Auch Wartungs- und Reinigungskosten einer Etagenheizung darf der Vermieter berechnen. Hat er die Geräte zur Verbrauchserfassung gemietet, darf er die Miete dafür umlegen. Sind in den Wohnungen Gasetagenheizungen installiert, so darf der Vermieter jedenfalls deren Reinigungs- und Wartungskosten umlegen. WarmwasserDer Vermieter darf die Betriebskosten für die zentrale Erwärmung des Wassers sowie die Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten abrechnen. Verbundene VersorgungKommt die Wärme für die Heizung und die Wassererwärmung aus einer zentralen Anlage („verbundene Versorgung“), sind die Brennstoffkosten umlagefähig. Sie müssen aber rechnerisch getrennt werden. AufzugWird im Haus ein Fahrstuhl betrieben, so kann der Vermieter die Kosten für Betriebsstrom, Aufsicht, Überwachung und Wartung auf den Mieter umlegen. Eine Umlage von Instandsetzungs- und Verwaltungskosten ist allerdings nicht möglich. Hat der Vermieter mit einer Firma einen Vertrag geschlossen, der neben der Wartung auch die Reparatur vorsieht (Vollwartungsvertrag), muss er 30 bis 50 Prozent für angefallene Reparaturen herausrechnen. Straßenreinigung und Müllbeseitigung Umlagefähig. Das sind zum Beispiel Kosten für Mülltonnen, Müllschlucker und Kompressoranlagen. © Getty Images Stets umlagefähig sind laufende Kosten für Straßenreinigung und Müllentsorgung. Dazu zählen auch Ausgaben für die Schnee- und Eisbeseitigung (Winterdienst). Nur gelegentlich anfallende Kosten wie beispielsweise für Spermüll-, Gartenabfall- oder Schuttabfuhr oder für Entrümpelung dürfen nur dann umgelegt werden, wenn diese keinem individuellen Verursacher zugerechnet werden können. Befindet sich im Haus ein Müllschlucker oder eine Müllkompressoranlage, so sind auch die Betriebskosten einer solchen Einrichtung umlagefähig. Sperrmüllbeseitigung: Zu Streit führt häufiger die Frage, ob ein Vermieter die Kosten für die Beseitigung von Sperrmüll, den Unbekannte illegal auf Gemeinschaftsflächen wie Hof, Hausflur oder Kellergang abgestellt haben, auf alle Mieter des Hauses über die Betriebskostenabrechnung umlegen
darf. Belegeinsicht: In der Betriebskostenabrechnung führen Vermieter die Kosten für die normale Müllabfuhr und sonstige Entsorgungskosten nicht getrennt auf. Wer vermutet, dass in der Abrechnung unter der Gesamtsumme „Kosten der Müllbeseitigung“ unzulässigerweise auch Ausgaben für eine einmalige Entrümpelungsaktion stecken, bekommt nur Klarheit, wenn er sein Recht auf Einsicht in die Belege beim Vermieter wahrnimmt. Müllverursacher bekannt: Kann der Vermieter die illegale Abfallentsorgung jedoch einem Mieter zuordnen, etwa weil es sich um Sperrmüll handelt, den ein ausgezogener Mieter in seiner Wohnung zurückgelassen hat, können die Entsorgungskosten nicht umgelegt werden. Dann muss der Vermieter Erstattung seiner Ausgaben direkt vom Verursacher einfordern. Gebäudereinigung und UngezieferbekämpfungVermieter können Kosten für ein beauftragtes Reinigungsunternehmen sowie Putzmittelkosten auf den Mieter umlegen. Putzt der Hausmeister, sind die Personalkosten dort abzurechnen. Sie dürfen nicht zweimal angesetzt werden. Mieter putzt selbst: Sind die Mieter laut Mietvertrag verpflichtet, das Treppenhaus nach einen „Kehrplan“ („Kehrwoche“) selbst zu reinigen, kann der Vermieter keine Ausgaben für die Reinigung durch eine Fremdfirma auf die Mieter umlegen (Amtsgericht Leipzig, Az. 168 C 5604/17; Amtsgericht Köpenick, Az. 17 C 394/12). Will der Vermieter die Reinigungsarbeiten nach Abschluss des Mietvertrages doch wieder in fremde Hände geben und über die Betriebskosten abrechnen, benötigt er dafür die Zustimmung des Mieters. Aber: Kommt der Mieter seinen Putzpflichten nicht nach, kann der Vermieter nach einer Abmahnung die Arbeit von einer Firma machen lassen und die Kosten als Schadenersatz vom Mieter verlangen. GartenpflegeSach- und Personalkosten für die Grünanlagen- und Spielplatzpflege können umgelegt werden. Übernimmt der Hauswart die Pflege, sind die Ausgaben entsprechend zu kürzen. Baumfällkosten. Muss ein morscher Baum gefällt werden, darf der Vermieter die Kosten bei der Betriebskostenabrechnung als „Kosten der Gartenpflege“ auf die Mieter umlegen (Bundesgerichtsof, Az. VIII ZR 107/20). Im BGH-Fall hatte die Fällung einer 40 Jahre alten Birke rund 2 500 Euro gekostet. 415 Euro davon wurden der Mieterin auferlegt, die schließlich gegen ihre Betriebskostenabrechnung klagte. Sie hatte argumentiert, dass Baumfällkosten nicht „regelmäßig“ anfallen würden und damit definitionsgemäß keine Betriebskosten seien. Dies sah der BGH anders: Die Fällung morscher Bäume mag nur in größeren Zeitintervallen nötig sein. Das reiche aber aus, um von „regelmäßigen“ Kosten zu sprechen. Beleuchtung von GemeinschaftsflächenUmlegbar sind Stromkosten für die Beleuchtung von Treppenhaus, Gemeinschaftsräumen und Außenbereich. Reparaturkosten für die Beleuchtungsanlage sind nicht umlagefähig. SchornsteinfegerSchornsteinfeger. Er soll Glück bringen, kostet aber auch Geld – das sich der Vermieter zurückholen darf. © Getty Images / Philartphace Berechnet werden dürfen die Kehrgebühren, soweit sie nicht schon als Heizungskosten berechnet sind. VersicherungenDer Vermieter darf Kosten zum Beispiel für eine Wohngebäudeversicherung und eine Grundbesitzerhaftpflichtversicherung umlegen, ebenso die Kosten für die Öltankversicherung oder Glasversicherung. Ausgaben für private Versicherungen wie eine Rechtsschutzversicherung allerdings nicht. Hauswart/HausmeisterDer Vermieter darf den Lohn für einen Hauswart umlegen, nicht jedoch die Kosten von Reparaturen, die dieser im Einzelnen durchgeführt hat. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, das Mietobjekt auf eigene Kosten in einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten. Ebenso wenig dürfen Verwaltungsarbeiten, die der Hausmeister durchführt, auf den Mieter umgelegt werden. Unter Umständen müssen hier auch entsprechende Kostenanteile für die Verwaltungs- und Instandsetzungsarbeiten herausgerechnet werden. Betriebskosten für „faulen“ Hausmeister? Erledigt ein Hauswart seine Arbeit (etwa Gebäudereinigung oder Winterdienst) schlecht, berechtigt das Mieter nach Ansicht vieler Gerichte nicht, die Betriebskosten für den Hauswart/Hausmeister zu beanstanden (Amtsgericht Oldenburg, Az. 11 C 62/12 (XXVIII) oder Amtsgericht Dresden, Az. 140 C 4830/05). Allerdings darf der Mieter die Miete wegen der mangelhaften Arbeiten eventuell um ein paar Prozent kürzen. Voraussetzungen ist allerdings, dass Mieter dem Vermieter den Mangel sofort anzeigen (am besten mit Fotos). Sie dürfen mit der Anzeige nicht warten bis die Betriebskostenabrechnung im Briefkasten ist. Kabelanschluss, AntennenanschlussDer Vermieter darf monatliche Grundgebühren für den Kabelanschluss sowie Wartungs- und Betriebskosten für die Antennen- oder Verteileranlage berechnen – einmalige Anschlussgebühren muss der Mieter hingegen nicht übernehmen, ebenso wenig Reparaturarbeiten, die keine Wartungsarbeiten darstellen. Das (baldige) Ende der Umlage von TV-KabelgebührenGemeinsamer Kabelanschluss errichtet vor dem 1. Dezember 2021. Mieter, die in einem Haus leben, in dem vor dem 1. Dezember 2021 ein gemeinsamer Kabelanschluss existierte („Breitbandnetzverteileranlage“), zahlen über ihre Betriebskosten maximal bis Ende Juni 2024 weiter fürs Kabelfernsehen (Übergangsfrist). Vermieter können den Hausanschluss beim Kabelanbieter mit Wirkung ab dem 1. Juli 2024 in der Regel ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Kündigt der Vermieter den Vertrag mit dem Anbieter nicht, darf er die TV-Kabelgebühren nicht mehr auf die Mieter umlegen, muss sie also selbst zahlen. Allerdings: Die Kosten des Betriebsstroms der TV-Anlage sind weiter umlegbar. Gemeinsamer Kabelanschluss errichtet nach dem 30. November 2021. Installiert der Vermieter ab dem 1. Dezember 2021 im Haus ein neues Breibandnetz, gilt keine Übergangsfrist. Heißt: Das Verbot, die TV-Kabelgebühren als Betriebskosten auf die Mieter umzulegen, greift sofort – nicht erst am 1. Juli 2024. Die Kosten des Betriebsstroms der Anlage dürfen nur dann auf die Mieter umgelegt werden, wenn die neue Anlage vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität verbunden ist und der Mietzer seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunkationsdiensten über seinen Anschlus frei wählen kann. Möglich: Zusatz zum Mietvertrag. Auch wenn die Umlage über die Betriebskosten künftig verboten ist, können die Mietparteien außerhalb der Betriebskostenabrechnung, in einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag, regeln, dass der Vermieter dem Mieter über eine Verteileranlage im Haus Kabelfernsehen stellt und der Mieter diesen Anschluss (anteilig) bezahlt. Das kann zum Beispiel für Mieter interessant sein, die mit dem „Hausangebot“ zufrieden sind, sich also nicht selbst um die TV-Versorgung kümmern möchten. Diese Zusatzvereinbarung können Mieter beim Vermieter stets unter Einhaltung einer Monatsfrist kündigen – sofern das Mietverhältnis schon 24 Monate oder länger besteht. Neu: Umlage der Betriebskostenposition „Glasfaserbereitsstellungsentgelt“. Hat ein Vermieter neue Glasfaserleitungen im Haus verlegen lassen, darf er das „Glasfaserbereitstellungsentgelt“ auf die Mieter umlegen. Die Umlage dieses Entgelts ist aber in der Höhe begrenzt und auch nur zeitlich befristet möglich: Das Entgelt darf pro Jahr und Wohneinheit maximal 60 Euro betragen. Mieter müssen es maximal fünf Jahre lang bezahlen. Wenn das Geld nicht gereicht hat, um den Glasfaseranschluss zu refinanzieren, darf die Umlage auf bis zu neun Jahre erweitert werden. WäscheKosten für Strom, Wartung und Reinigung des gemeinsamen Waschkellers dürfen umgelegt werden, Wasserkosten nur, soweit sie nicht schon unter „Wasserversorgung“ verbucht wurden. Umlegbar sind auch Kosten für Trockner oder Bügelautomaten. Sonstige KostenDer Vermieter muss schon im Mietvertrag konkret aufzählen, welche Kosten der Hausbewirtschaftung er künftig als „Sonstige Kosten“ in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umzulegen gedenkt. Wichtig: Hierbei muss es sich um regelmäßig wiederkehrende und notwendige Kosten handeln. Zu den „sonstigen Kosten“ können etwa Ausgaben für die Dachrinnenreinigung zählen, wenn diese ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt sind und regelmäßig nötig sind. Rauchmelder. Hat der Vermieter die in den Mietwohnungen installierten Rauchwarnmelder nicht gekauft, sondern nur gemietet, darf er die jährlichen Mietkosten nicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung als „sonstige Kosten“ auf die Mieter umlegen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az. VIII ZR 379/20). Ihrem Wesen nach sind solche Mietkosten Anschaffungskosten. Und diese können nur dann als Betriebskosten umgelegt werden, wenn es die Betriebskostenverordnung ausdrücklich erlaubt. Zu Rauchmeldern sagt die Betriebskostenverordnung jedoch nichts. Allerdings: Wenn Vermieter die Rauchwarnmelder kaufen, dürfen sie die Miete erhöhen (mehr dazu im Artikel FAQ Rauchmelder). So viel Zeit hat der Vermieter mit der AbrechnungWenn Mieter die Nebenkostenabrechnung in den Händen halten, sollten sie zunächst prüfen, ob der Vermieter überhaupt rechtzeitig abgerechnet hat. Kam die Abrechnung zu spät, kann der Mieter eine Aufforderung zur Nachzahlung in der Regel komplett ignorieren. Der Vermieter muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen. Der Abrechnungszeitraum ist im Mietvertrag geregelt und fällt in der Regel mit dem Kalenderjahr zusammen. Ist ein Jahr vergangen, hat der Vermieter also bis zum 31. Dezember des darauffolgenden Jahres Zeit, um abzurechnen. Wichtig: Die Frist gilt nur als gewahrt, wenn der Brief rechtzeitig im Briefkasten des Mieters liegt. Kommt er zu spät, ist keine Nachzahlung fällig. Fordert der Vermieter sie dennoch ein, können Mieter sich mit unserem Musterbrief wehren. In seltenen Ausnahmefällen hat der Vermieter Verzögerungen rechtlich nicht zu vertreten und darf an sich verspätete Positionen doch noch nachträglich abrechnen: Grundsteuer in der NebenkostenabrechnungSetzt die Gemeinde rückwirkend die Grundsteuer neu fest, kann der Vermieter eine vorläufige Abrechnung noch nach der Jahresfrist nachbessern (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 264/12). Verspätete Abrechnung bei vermieteter EigentumswohnungVermieter erhält Hausgeldabrechnung zu spät. Nicht entschuldigt ist ein vermietender Wohnungseigentümer, wenn er gegenüber seinem Mieter verspätet abrechnet, weil der Verwalter der Eigentümergemeinschaft die Hausgeldabrechnung zu spät erstellt hat. Rein interne Gründe rechtfertigen keine verspätete Abrechnung (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 249/15). In einem solchen Fall muss der Vermieter notfalls selbst in die Belege bei der Hausverwaltung schauen, die auf den Mieter entfallenen Nebenkosten ermitteln und die Betriebskostenabrechnung für ihn erstellen. Gerichtsstreit unter Eigentümern. Ist ein Rechtsstreit zwischen den Wohnungseigentümern um die Heizkosten in der Wohnanlage der Grund für eine verspätete Betriebskostenabrechnung, ist der Vermieter gegenüber dem Mieter entschuldigt (Landgericht München, Az. 31 S 11267/17). Die Folge: Erstellt der vermietende Eigentümer die Betriebskostenabrechnung für seinen Mieter erst nach Abschluss des Rechtsstreits, muss der Mieter zahlen, wenn sich eine Nachzahlung ergibt. Wenn der Vermieter keine Nebenkostenabrechnung schicktManche Vermieter schicken keine Betriebskostenrechnung. Den Mieter freuts, weil er dann auch keine Nachforderung begleichen muss. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist sollte er dennoch seinen Vermieter anschreiben und auf einer Nebenkostenabrechnung bestehen. Denn es könnte auch sein, dass die monatlichen Vorauszahlungen die tatsächlichen Betriebskosten übersteigen, dem Mieter also ein Guthaben zusteht. Der Mieter kann nichts verlieren, wenn er so vorgeht: Eine Betriebskostenabrechnung, die der Mieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist erhält, berechtigt den Vermieter zwar nicht mehr dazu, Nachforderungen zu stellen, Guthaben muss er aber immer noch auszahlen. Auch Einwände gegen die (an sich verspätete) Abrechnung, aus denen sich eventuell ein noch größeres Guthaben ergibt, darf der Mieter immer noch geltend machen. Nebenkostenabrechnung prüfen – Formale FehlerIst die Nebenkostenabrechnung rechtzeitig eingetroffen, sollten Mieter sie zunächst auf formale Fehler prüfen. Nur eine formal korrekte Nebenkostenabrechnung kann Ansprüche auf eine Nachzahlung begründen. Formal fehlerhafte Abrechnungen sind hingegen schlichtweg unwirksam und können vom Mieter ignoriert werden. Häufige formale Fehler sind: Falscher Absender. Der Vermieter muss in der Abrechnung kenntlich machen, dass sie von ihm stammt. Dafür sollte mindestens im Briefkopf seine Anschrift aufgeführt sein. Wird die Abrechnung durch eine Hausverwaltung oder einen anderen Vertreter erstellt, der dem Mieter gegenüber zuvor noch nicht in Erscheinung getreten ist, muss der Abrechnung eine entsprechende Vollmacht beigelegt werden. Falscher Adressat. Die Nebenkostenabrechnung muss ordnungsgemäß an den Mieter adressiert sein. Bei mehreren Mietern genügt laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshof die Adressierung an einen Mieter. Falsches Abrechnungsobjekt. Das Abrechnungsobjekt muss in der Abrechnung eindeutig mit Anschrift, Lage der Wohnung im Haus und Wohnungsnummer bezeichnet sein. Falscher Abrechungszeitraum. Die Abrechnung hat sich grundsätzlich auf einen Abrechnungszeitraum von zwölf Monaten zu erstrecken. Ein längerer Zeitraum ist stets unzulässig. Zieht ein Mieter jedoch unterjährig ein oder aus, verkürzt sich der Zeitraum entsprechend vom letzten Abrechnungstermin bis zum vereinbarten Übergabetermin der Wohnung. Beginn und Ende des Abrechnungszeitraums sind in der Regel im Mietvertrag vereinbart und müssen nicht mit dem Kalenderjahr übereinstimmen. Möglich ist beispielsweise auch ein Abrechnungszeitraum vom 1. Juli eines Jahres bis zum 30. Juni des Folgejahres. Mangelnde Nachvollziehbarkeit. Der Vermieter ist verpflichtet, die angefallenen Gesamtkosten gegliedert nach den einzelnen Nebenkostenpositionen übersichtlich und nachvollziehbar darzustellen. Dies ist der Fall, wenn die Abrechnung für einen durchschnittlich juristisch und betriebswirtschaftlich gebildeten Mieter aus sich heraus verständlich ist. Zusätzlich muss klar erkennbar sein, nach welchem Verteilungsschlüssel die Kosten auf den einzelnen Mieter umgelegt wurden. Hierbei können je nach Nebenkostenart auch mehrere Verteilerschlüssel zur Anwendung kommen, solange dies in einer für den Mieter rechnerisch nachvollziehbaren Weise erfolgt. Neben den angefallenen Kosten muss die Abrechnung zudem Auskunft über die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen geben. Nebenkostenabrechnung prüfen – Inhaltliche FehlerMieter sollten ihre Nebenkostenabrechnung anhand folgender Stichpunkte auf inhaltliche Fehler überprüfen: Nur Leistungen aus dem Betriebskostenkatalog zählenWenn Mieter die Nebenkostenabrechnung erhalten haben, sollten sie Posten für Posten durchgehen und nach Positionen durchschauen, die gar nicht auf Mieter umgelegt werden dürfen. Dazu zählen Verwaltungs- und Reparaturkosten, aber auch Bank- und Kontogebühren. „Sonstige Kosten“ genauer ansehenAnlass zu weiterer Recherche ist gegeben, wenn in der Betriebskostenabrechnung Positionen auftauchen, die nicht im Betriebskostenkatalog der Betriebskostenverordnung enthalten sind. Das könnten rechtlich „sonstige Kosten“ sein, die aber nur unter engen Voraussetzungen überhaupt vom Mieter zu tragen sind: Erstens muss die Kostenart bereits ausdrücklich schon im Mietvertrag stehen. Und zweitens muss es sich um regelmäßig wiederkehrende und notwendige Kosten handeln, die dem Vermieter durch das Eigentum oder den Gebrauch der Immobilie entstehen. Das kann im Einzelfall umstritten sein. Beispiel Dachrinnenreinigung: Der Vermieter hat im Mietvertrag ausdrücklich aufgenommen, dass die Mieter des Hauses die Kosten der Dachrinnenreinigung zu übernehmen haben. Das allein sagt aber noch nichts darüber aus, ob die Mieter rechtlich zur Zahlung verpflichtet sind. Wird die Dachrinne des Hauses überhaupt in regelmäßigen Abständen überhaupt gereinigt? Und ist das auch objektiv notwendig? Wenn das Haus von vielen Bäumen umgeben ist und deshalb der Vermieter die Dachrinne turnusmäßig reinigen lässt, sind die Ausgaben umlegbare Betriebskosten (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 167/03). Keine umlegbaren NebenkostenLässt der Vermieter den Reinigungsdienst aber zum Beispiel immer nur unregelmäßig kommen, wenn ein großer Sturm eine Verstopfung in der Rinne verursacht hat, sind die Kosten rechtlich keine umlegbaren Nebenkosten. Weil die Beurteilung, ob Ausgaben Betriebskosten sind oder nicht, stark von den Umständen des Einzelfalls abhängen, wird auch oftmals vor Gericht darüber gestritten. Häufiger Streitpunkt sind etwa auch die Kosten für das Fällen von Bäumen. Die meisten Gerichte gehen davon aus, dass Einzelaktionen wie das Fällen von alten und kranken Bäumen nicht umgelegt werden können (siehe aber auch Die 17 Positionen der Betriebskostenverordnung, Punkt „Gartenpflege“). Beispiel Notdienstpauschale: Nach Ansicht des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg zählt auch eine „Notdienstpauschale“ nicht als umlagefähige Betriebskostenposition. Die Kosten für einen Notdienst, den Mietern etwa am Wochenende bei Heizungsausfall anrufen können, sind keine Gebrauchskosten, sondern klassische Bereitschaftskosten. Sie gehören (wie auch die Kosten für ein Hausverwaltungs-Büro, das bei Schäden während der normalen Öffnungszeiten angerufen werden kann) zu den allein vom Vermieter zu tragenden Verwaltungskosten (Urteil vom 21. Februar 2018, Az. 215 C 311/17). So sieht es auch das Landgericht Berlin (Urteil vom 30. Januar 2019, Az. 64 S 25/18). Eigentumswohnung – Hausgeldabrechnung reicht nichtInsbesondere Privatleute, die ihre Eigentumswohnungen vermietet haben, reichen als Betriebskostenabrechnung an ihren Mieter manchmal einfach die Hausgeldabrechnung weiter, die sie vom Verwalter der Wohnungsanlage erhalten haben. Die Hausgeldabrechnung in der Eigentümergemeinschaft ist aber im Verhältnis zum Mieter keine taugliche Betriebskostenabrechnung, weil darin auch Positionen stecken, die ein Mieter gar nicht bezahlen muss. So etwa die Verwaltungskosten (Kosten des Verwalters, Kontoführungsgebühren für das Hausgeldkonto) und Reparaturkosten, außerdem die Instandhaltungsrücklage der Eigentümer. Für den Vermieter selbst ist das schlichte Weiterreichen seiner Hausgeldabrechnung in einem Punkt nachteilhaft: Die Grundsteuer, die er zu entrichten hat ist in der Hausgeldabrechnung nicht erfasst. Er darf sie aber auf den Mieter umlegen. Stimmt der Verteilerschlüssel?Mieter sollten überprüfen, ob der Vermieter in der Abrechnung den Umlagemaßstab anwendet, der laut Mietvertrag vorgegeben war. Enthält dieser keine Regelung, richtet sich die Verteilung grundsätzlich nach der Wohnfläche (Paragraf 556a Absatz 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch). Lediglich die verbrauchsabhängigen Nebenkosten, insbesondere Heizkosten, werden in der Regel überwiegend nach dem individuellen Verbrauch abgerechnet. Heizkosten sollen nach der Heizkostenverordnung zu 50 Prozent und höchstens zu 70 Prozent nach dem Verbrauch auf die Nutzer einer Zentralheizung verteilt werden. Die Mieter einer Eigentumswohnung müssen beim Verteilerschlüssel besonders acht geben. Denn die Wohnungseigentümer verteilen die Bewirtschaftungskosten ihrer Wohnanlage untereinander oftmals nach den sogenannten Miteigentumsanteilen (MEA), die auf eine Wohnung entfallen. Steht im Mietvertrag aber die Wohnfläche als Verteilungsschlüssel, zahlt der Mieter überproportional viele Betriebskosten, wenn die Miteigentumsanteile der Wohnung größer sind als das Verhältnis Wohnfläche zur Gesamtwohnfläche des Hauses. Sind alle Vorauszahlungen in der Nebenkostenabrechnung erfasst?Manchmal sind in der Nebenkostenabrechnung nicht alle Vorauszahlungen erfasst, die ein Mieter im Laufe eines Jahres an den Vermieter überwiesen hat. Deshalb sollten Mieter die Abrechnung daraufhin prüfen. Wichtig für Mieter, die im Abrechnungszeitraum die Miete etwa wegen Schimmels oder Heizungsausfall ordentlich und zu Recht gemindert haben: Nicht selten berücksichtigen Vermieter in der Abrechnung berechtigte Mietminderungen nicht. Das kann zu erhöhten Nachzahlungen führen. Wie sich die Minderung rechnerisch auf die Betriebskostenabrechnung auswirkt, ist leider sehr kompliziert ("Vermieter muss Mietminderung beachten“). Wer hohe Minderungsbeträge hatte, sollte die Abrechnung daher von einem Fachanwalt für Mietrecht zur Anwaltsauskunft des Anwaltvereins oder dem örtlichen Mieterverein überprüfen lassen. Die Wohnungsgröße spielt eine große RolleIst die Betriebskostenabrechnung zu hoch, kann das auch daran liegen, dass der Abrechnung eine falsche Wohnfläche zugrunde liegt. Viele Betriebskostenpositionen werden nach dem Verhältnis der Einzelwohnfläche zur Gesamtwohnfläche des Mietshauses auf den jeweiligen Mieter umgelegt. Ein Vermieter kann im Mietvertrag zwar auch andere Verteilungsschlüssel vorschreiben, etwa dass die Kosten für die Gartenpflege nicht nach der Wohnungsgröße verteilt werden, sondern das die Ausgaben pro Wohnung, also zu gleichen Anteilen, getragen werden müssen. Steht zum Umlageschlüssel aber nichts im Mietvertrag, ist die Wohnfläche der vom Gesetz vorgegebene Verteilungsmaßstab. Es gilt also der Grundsatz: Der Mieter einer großen Wohnung zahlt höhere Betriebskosten, der Bewohner einer kleinen Wohnung geringere. Deshalb ist es entscheidend, dass in der Nebenkostenabrechnung die korrekte Wohnfläche angegeben ist. Das sollten Mieter überprüfen. Nicht selten ist eine Wohnung größer oder kleiner als in der Betriebskostenrechnung angeben. Insbesondere wenn Mieter das Gefühl haben, ihre Wohung ist gar nicht so groß, sollten sie nachmessen. Eine ordentliche Ersparnis bei den Betriebskosten kann das Ergebnis sein („Wohnfläche: Nachmessen kann bares Geld bringen“). Leerstand – hier muss der Vermieter selbst zahlenFür leer stehende Wohnungen muss der Vermieter die auf diese Wohnung entfallenen Nebenkosten selbst übernehmen. Mieter sollten deshalb misstrauisch werden, wenn die der Verteilung der Kosten zugrunde liegende Gesamtquadratmeterzahl des Mietshauses plötzlich niedriger ist als in den Betriebskostenabrechnungen der Jahre zuvor. Dann kann es sein, dass der Vermieter versucht, die gesamten Betriebskosten auf die verbliebenen Mieter umzulegen. Beispiel: Ein Mietshaus hat fünf Wohnungen zu je 200 Quadratmetern Wohnfläche. In den vergangenen Jahren waren alle Wohnungen ganzjährig vermietet. Die jährlichen Kosten für die Gartenpflege in Höhe von 1 000 Euro hat der Vermieter in dieser Zeit auf die fünf Wohnungen verteilt. Jeder Mieter musste gemäß Betriebskostenabrechnung bisher immer 200 Euro pro Jahr für die Gartenpflege bezahlen. Nun steht eine Wohnung für ein ganzes Jahr lang leer. Der Vermieter verteilt die Betriebskosten laut Abrechnung diesmal nach der Verhältnis der Einzelwohnfläche zu 1 000 Quadratmetern Wohnfläche, sondern zu den vermieteten 800 Quadratmetern. Danach müssten alle Mieter 250 Euro Gartenpflegekosten als Nebenkosten zahlen. So abzurechnen ist jedoch rechtswidrig. Der Vermieter muss bei der Verteilung der Betriebskosten mit der tatsächlichen Gesamtwohnfläche rechnen, in dem Beispielfall muss er die auf die leer stehende Wohnung entfallenen 200 Euro Gartenpflegekosten selbst übernehmen. Nebenkosten im Mietshaus mit Gewerbe („Mischnutzung“)Bei gemischt genutzten Gebäuden, also Immobilien mit Wohn- und Gewerberäumen, muss der Vermieter die Betriebskosten für die Gewerbeeinheiten getrennt abrechnen, wenn sie anderenfalls zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen würden (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 78/05). Das gilt zum Beispiel bei verbrauchsintensivem Gewerbe wie Restaurants, Gaststätten, Saunen oder Wäschereien. Beispiel: Ein Friseur bezieht sein Wasser auch über den allgemeinen Anschluss des Hauses. Weil ein solches Gewerbe erheblich mehr Wasser verbraucht als etwa ein berufstätiger Mieter, muss der Vermieter von den Gesamtwasserkosten des Hauses vorweg einen Teil für das Gewerbe abziehen („Vorwegabzug“) und darf nur den Rest auf die Wohnraummieter umlegen. Vermieter müssen Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachtenBei der Bewirtschaftung von vermieteten Wohnungen muss der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten (Paragraf 556 Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch). Das heißt: Er hat zum Beispiel beim Einkauf von Heizöl, dem Abschluss der Gebäudeversicherung oder dem Auftrag an die Reinigungsfirma stets das Preis-Leistungsverhältnis zu beachten und den Markt zu beobachten. Weichen die Kosten stark vom Üblichen ab, kann der Mieter eventuell durch die Vorlage von günstigeren Vergleichsangeboten gegen teure Posten in der Betriebskostenabrechnung wegen des Verstoßes gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz vorgehen. Einige Amtsgerichte akzeptieren einen regionalen Betriebskostenspiegel als Vergleichsmaßstab. Vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte gewann 2018 etwa ein Mieter, der laut Abrechnung für Hausmeister, Gartenpflege, Hausreinigung und Winterdienst 67 Cent pro Monat und Quadratmeter zahlen sollte. Laut Berliner Betriebskostenspiegel waren im Schnitt aber nur 47 Cent üblich. Da der Vermieter keinen Grund nennen konnte, warum er die teuren Dienste ausgewählt hatte, verlor er vor Gericht. Folge: Der Mieter hatte nur die 47 Cent zu zahlen (Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 9. April 2018, Az. 18 C 46/17). Auf Explosionen in der Nebenkostenabrechnung achtenSind die Kosten etwa für Hausmeister, Gebäudereinigung oder Gartenpflege im Vergleich zu den Vorjahren explodiert, ist das ein Anlass, beim Vermieter Einsicht die Abrechnungsunterlagen des betroffenen Jahres zu schauen. Anhand der Rechnung, die zum Beispiel das Reinigungsunternehmen für seine Arbeit beim Vermieter eingereicht hat, kann man ersehen, für wie viele Stunden Arbeit welcher Stundenlohn abgerechnet wurde. Mit diesen Werten könnte der Mieter dann auf dem Markt nach günstigeren Angeboten Ausschau halten und dem Vermieter am Ende vielleicht einen Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nachzuweisen. Mieter dürfen Belege beim Vermieter einsehenMieter haben stets das Recht zur Einsicht der Belege beim Vermieter. Es ist ratsam, einen Zeugen mitzunehmen und vor Ort Kopien von umstrittenen oder sonst irgendwie merkwürdigen Rechnungen zu machen. Wenn der Vermieter es nicht erlaubt, sein Kopiergerät zu benutzen, sollten Mieter zur Not Fotos mit ihrem Handy machen. Wird auch das verweigert, sollte man sich von den relevanten Abrechnungen wenigstens Aussteller, Datum, Kostenposition und Rechnungsbetrag handschriftlich notieren. Manchen Vermieter übersenden auf Wunsch auch Kopien. Die Kosten dafür hat jedoch der Mieter zu tragen. Überwiegen halten Gerichte 25 Cent je Kopie für angemessen. Finanziell erträglicher wird es, wenn sich mehrere Mieter, die Interesse an den Kopien haben, die Kosten teilen. Besteht der Vermieter auf 50 Cent pro Kopie, sollte man nicht schon deswegen einen Rechtsstreit anfangen, sondern vielleicht erst einmal unter Vorbehalt zahlen. Kommt es später zum Streit um die Betriebskosten kann der zuviel gezahlte Kopiepreis nachträglich gleich mit reklamiert werden. Abrechnung zu hoch: Widerspruch mit MusterbriefHat der Mieter die Betriebskostenabrechnung im Briefkasten, sollte er diese zeitnah prüfen. Wenn Mieter Einwände haben, sollten sie diese dem Vermieter schriftlich mitteilen und ihn um eine Erläuterung bitten. Wer glaubt, dass der Vermieter zu teure Dienstleister bei der Bewirtschaftung der Immobilie nutzt, sollte im ersten Schreiben an den Mieter auch gleich um einen Termin zur Einsicht in die Belege bitten. Nach Zugang der Abrechnung hat der Mieter insgesamt ein Jahr lang Zeit, Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung vorzubringen (Paragraf 556 Absatz 3 Satz 5 Bürgerliches Gesetzbuch). Musterbrief: Widerspruch NebenkostenabrechnungDie Rechtsexperten von Finanztest haben Ihnen den Widerspruch vorformuliert – für die Standardfälle, in denen die Abrechnung unverständlich oder verspätet ist oder die Abrechnungszeiträume nicht stimmen. Hier können Sie unseren Musterbrief herunterladen. Bleiben Mieter und Vermieter nach dem Austausch von Post bei unterschiedlichen Meinungen zu einzelnen Betriebskostenpositionen, sollte der Mieter Rechtsrat bei einem Fachanwalt für Mietrecht oder einem Mieterverein einholen. Ein Mieter hat über seine Rechtsschutzversicherung in Mietrechtsstreitigkeiten Kostenschutz, wenn er den Baustein Immobilien-Rechtsschutz mit abgeschlossen hat alles rund um die Rechtsschutzversicherung. Nachzahlen im Zweifel unter VorbehaltBis zur Klärung ihrer Fragen haben Mieter zwei Möglichkeiten. Entweder überweisen sie die Nachforderung komplett „unter dem Vorbehalt einer Rückforderung“. Oder sie behalten den umstrittenen Anteil der Nachzahlung ein und überweisen schon einmal den Rest. Von letzterer Variante ist insbesondere dann abzuraten, wenn die Mietparteien um einen hohen Nachzahlungsbetrag streiten oder wenn es zusätzlich noch Mietrückstände oder Streit um höhere Mietminderungen gibt. Denn sobald der Mieter aus Sicht des Vermieters insgesamt Schulden in Höhe von mehr als einer Monatsmiete hat, hat er die Möglichkeit, dem Mieter zu kündigen. Wehrt sich der Mieter dagegen vor Gericht, werden im Prozess auch die Fragen rund um die Betriebskostenabrechnung geklärt. Hat der Mieter recht, behält er natürlich auch seine Wohnung. Entscheidet das Gericht aber für den Vermieter, verliert der Mieter seine Wohnung wegen der zu Unrecht vorenthaltenen Nachzahlung. Damit der Streit um die Betriebskosten gar nicht erst zum Kündigungsrisiko wird, sollte man eine Nachzahlung im Zweifel lieber komplett „unter Vorbehalt“ bezahlen und anschließend um eine Rückforderung streiten. Auch dieser Zoff kann natürlich vor Gericht landen. Eine solche Zahlungsklage dreht sich dann aber „nur“ ums Geld. Das Risiko, die Wohnung zu verlieren, besteht dann nicht. Wie viel Nebenkosten Nachzahlung sind normal?Wie viel Nebenkosten Nachzahlung sind normal? Die Wohnungswirtschaft geht bereits jetzt schon davon aus, dass die monatlichen Nebenkosten um 80 bis 230 Euro bei kleineren Haushalten steigen wird und bei größeren Haushalten sogar um 140 bis 420 Euro.
Wann sind Nebenkosten zu hoch?Die Betriebskostenabrechnung fällt vor allem dann zu hoch aus, wenn Ausgaben auf den Mieter umgelegt werden, die eigentlich der Vermieter zu zahlen hat. So gehören zu den Nebenkosten nur laufende Kosten, wie Beiträge zur Wohngebäudeversicherung, Heiz-und Warmwasserkosten sowie Gartenpflege und Straßenreinigung.
Wie hoch darf die Nebenkostenabrechnung sein?(dmb) Mieter müssen in Deutschland im Durchschnitt 2,17 Euro/qm/Monat für Betriebskosten zahlen. Rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten mit den jeweiligen Einzelbeträgen zusammen, kann die sogenannte zweite Miete bis zu 2,88 Euro/qm/Monat betragen.
Was darf der Vermieter alles in den Nebenkosten berechnen?Berechnungs-verordnung) dürfen als Nebenkosten aber nur vereinbart werden:. Grundsteuer: ... . Wasserkosten: ... . Abwasser: ... . Fahrstuhl: ... . Straßenreinigung / Müllabfuhr: ... . Hausreinigung / Ungezieferbekämpfung: ... . Gartenpflege: ... . Beleuchtung:. |
Wieviel Nebenkosten darf der Vermieter verlangen
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