Wie lange hat ein makler anspruch auf provision

Zentraler Inhalt des Maklervertrages ist der Provisionsanspruch des Maklers. Im Maklervertrag verpflichtet sich der Auftraggeber zur Zahlung einer Provision, wenn das Rechtsgeschäft durch die auftragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt. Grundsätzlich gibt es keinen gesetzlichen Anspruch auf eine Provision, weshalb der Makler die Höhe der Provision mit dem Auftraggeber ausdrücklich vereinbaren sollte.

Entstehung Provisionsanspruch

Das Entstehen des Provisionsanspruchs setzt eine dem Vertrag entsprechende Tätigkeit des Maklers voraus, durch die das vermittelte Geschäft mit einem Dritten zustande kommt. Die Voraussetzungen für den Erwerb eines Provisionsanspruchs gliedern sich wie folgt:

1. Vorliegen eines Maklervertrages

Grundlage der Vermittlungstätigkeit des Maklers ist ein entgeltlicher Maklervertrag, auf dessen Grundlage der Makler für seinen Auftraggeber Geschäfte mit einem Dritten vermittelt. Der Maklervertrag kann schriftlich, mündlich, aber auch schlüssig (d.h. durch Handlungen, welche mit Überlegung aller Umstände keinen vernünftigen Grund, daran zu zweifeln, übrig lassen) zustande kommen. Ein wesentlicher Inhalt des Maklervertrages ist die Provisionszusage. Gegenüber Verbrauchern ist eine genaue Aufschlüsselung der voraussichtlichen Kosten und Nebenkosten sowie der anfallenden Vermittlungsprovision erforderlich. Sofern nicht ausdrücklich die Unentgeltlichkeit vereinbart wurde, gilt der Maklervertrag im Zweifel als entgeltlich.

Eine Tätigkeit des Maklers vor Abschluss des Maklervertrages kann demgegenüber aber keine Provisionsansprüche begründen.

1. Vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit

Eine verdienstliche Tätigkeit ist dann gegeben, wenn sie ihrer Art nach geeignet ist, für den Auftraggeber Vertragspartner aufzufinden und zum Vertragsabschluss zu bewegen. Voraussetzung der Verdienstlichkeit des Maklers ist die Kenntnis des Auftraggebers von den Aktivitäten des Maklers. Die Namhaftmachung alleine begründet noch keinen Provisionsanspruch, sofern nicht für den betreffenden Geschäftszweig ein abweichender Gebrauch besteht wie z.B. bei Immobilienmaklern.

Namhaftmachung ist die erstmalige Nennung eines bisher unbekannten Interessenten für den Vertragsabschluss. Die Namhaftmachung muss es dem Interessenten ermöglichen, ohne weiteres in konkrete Vertragsverhandlungen zu treten. Die ständige Rechtsprechung sieht in der Namhaftmachung nicht das alleinige Kennenlernen der Kaufgelegenheit, sondern die individuelle Bezeichnung des Vertragspartners.

1. Vermittlungserfolg

Der Provisionsanspruch gebührt dem Makler, wenn das dem Vermittlungsauftrag zugrunde liegende Geschäft tatsächlich zustande kommt. Der Vermittlungserfolg tritt bereits dann ein, wenn es zwischen den Parteien des Vertrages zu einer Willensübereinstimmung über den wesentlichen Inhalt (Ware/Vertragsgegenstand und Kaufpreis) des Vertrages gekommen ist. Dies geschieht in den meisten Fällen schon durch vorbehaltslose Annahme des Anbots, wenn dieses Anbot die wesentlichen Vertragspunkte enthält. Hat ein Vertragsteil die Zustimmung vom Eintritt einer Bedingung abhängig gemacht, kommt das Rechtsgeschäft erst dann zustande, wenn auch diese Bedingung erfüllt wurde (z.B. Kauf einer Liegenschaft unter der aufschiebenden Bedingung der Genehmigung des Kaufvertrages durch die Ausländergrunderwerbsbehörde in Wien).

Der Makler hat auch dann Anspruch auf seine Provision, wenn das ursprünglich angestrebte Geschäft nicht zustande kommt, aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft abgeschlossen wird (z.B. der Auftraggeber verkauft dem vermittelten Dritten eine andere Immobilie, als ursprünglich im Vertrag vorgesehen war).

Ob ein zweckgleichwertiges Rechtsgeschäft vorliegt, ist nur im Einzelfall zu beurteilen.

1. Kausalität

Zwischen verdienstlicher Vermittlungstätigkeit und Geschäftsabschluss muss ein Kausalzusammenhang bestehen. Kausalität bedeutet, dass die Tätigkeit des Maklers das Zustandekommen des Rechtsgeschäfts bei Betrachtung der Gesamtumstände zumindest mitverursacht hat. Es ist also zu fragen, ob das Rechtsgeschäft zustande gekommen wäre, wenn man sich die Tätigkeit des Maklers wegdenkt (conditio sine qua non).

Bsp.: Ein Objekt wird vom Immobilienmakler inseriert, wodurch der Interessent darauf aufmerksam wird und einen Kaufvertrag abschließt. Würde man sich das Verhalten des Maklers wegdenken, wäre der Interessent auf diese Geschäftsgelegenheit nicht aufmerksam geworden und es wäre kein Kaufvertrag zustande gekommen.

1. Adäquanz

Die vermittelnde Tätigkeit des Maklers darf abgesehen von der Kausalität für das letztlich zustande gekommene Geschäft nicht völlig inadäquat, also zufällig, gewesen sein. Inadäquat ist die Kausalität, wenn sie ungeeignet war und nur durch eine Aneinanderreihung von Zufällen zum Ergebnis geführt hat.

Bsp.:Der Immobilienmakler stellt ein Werbeschild für eine zu verkaufende Liegenschaft auf. Der Interessent sieht dieses Schild und kauft aufgrund dessen die beworbene Liegenschaft. Die Adäquanz ist gegeben.

Fehlt es an einer kausalen und adäquaten Tätigkeit, so entfällt gleichzeitig die Verdienstlichkeit.

1. Tatsächliche Ausführung des Rechtsgeschäfts

Der Provisionsanspruch entfällt, wenn mit Sicherheit feststeht, dass der Vertrag zwischen dem Auftraggeber und dem Dritten aus nicht vom Auftraggeber zu vertretenden Gründen nicht ausgeführt wird (z.B. die geplante Finanzierung kommt unerwartet nicht zustande). Der Auftraggeber hat jedoch nachzuweisen, dass er alle ihm zumutbaren Schritte unternommen hat, um den Dritten zur Leistung zu bewegen. Die Beurteilung der Zumutbarkeit muss im Einzelfall betrachtet werden.

Höhe der Provision

Gibt es keine spezielle Provisionsvereinbarung, gebührt dem Makler die für die erbrachten Vermittlungsleistungen ortsübliche Provision. Lässt sich eine solche nicht oder nur mit unverhältnismäßigen Schwierigkeiten feststellen, steht eine angemessene Provision zu.

Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber auch ohne eine dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat, ist nur bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision zulässig.

Für die durch den Geschäftsbetrieb entstandenen allgemeinen Kosten und Auslagen kann der Makler keinen Ersatz verlangen. Dies gilt auch dann, wenn das angestrebte Rechtsgeschäft nicht zustande kommt.

Bei Immobilienmaklern kann in der Regel sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer eine Provision vereinbart werden (Doppelmakler). Die Höhe der Provision richtet sich dabei nach der Höhe des Kaufpreises, wobei es bei Immobilienmaklern eine Obergrenze der Provision gibt. Diese Regelungen sind in den Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler schriftlich festgehalten.

Abschluss Rechtsgeschäft nach Beendigung Maklervertrag

Die Auflösung des Maklervertrages kann einen einmal entstandenen Provisionsanspruch des Maklers für den durch seine vorangegangene provisionsbegründende Vermittlungstätigkeit (siehe oben Entstehung Provisionsanspruch) (mit)veranlassten Geschäftsabschluss grundsätzlich nicht zum Erlöschen bringen. Nicht erforderlich ist es daher, dass der Abschluss des vermittelten Geschäftes in den Zeitraum des aufrechten Maklervertrages fällt. Fixe zeitliche Grenzen für den Provisionsanspruch des Maklers für nach Beendigung des Maklervertrages abgeschlossene Rechtsgeschäfte gibt es nicht. Ein Abschluss des Geschäftes durch den Auftraggeber erst fünf Jahre nach Beendigung des Maklervertrages ohne neuerliche Mitwirkung des Maklers wird jedenfalls zu lange sein, um den Provisionsanspruch für den Makler zu begründen. Es wird hier stets auf die Umstände des Einzelfalles ankommen.

Provisionsminderungsansprüche

Die Verletzung der Aufklärungspflicht  stellt trotz des eintretenden Vermittlungserfolges eine mangelhafte Erfüllung des Maklervertrages dar, die bei Vorliegen einer wesentlichen Pflichtverletzung zur Minderung des Provisionsanspruchs führt. Ohne Bedeutung ist, wie sich die Pflichtverletzung auf die Abwicklung des Geschäfts ausgewirkt hat. Die Provisionsminderung kann nicht deshalb abgelehnt werden, weil das Geschäft nicht anders abgewickelt worden wäre. Ob nur eine geringere oder gar keine Provision bezahlt werden muss, hängt grundsätzlich von der Schwere des Pflichtverstoßes ab.

Bsp.: Dem Käufer wurde die Provisionshöhe für die Vermittlung einer Liegenschaft genannt, jedoch wurde ihm aber keine schriftliche Übersicht über sämtliche voraussichtlich zu erwartenden Kosten übermittelt.

Provisionsentfall

Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäfts wird (Eigengeschäft). Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt. Bei einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur dann Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist.

Fälligkeit

Der Provisionsanspruch ist mit seiner Entstehung fällig, er entsteht also mit Rechtswirksamkeit des vermittelten Rechtsgeschäfts. Dies ist oft bereits der Zeitpunkt der Annahme des Anbots. Bedarf das Rechtsgeschäft allerdings noch einer Genehmigung oder einer Zustimmung von dritter Seite, so ist das Geschäft erst dann rechtswirksam, wenn auch diese Genehmigung vorliegt (z.B. Genehmigung nach den Grundverkehrsgesetzen, oder pflegschaftsgerichtliche Genehmigung).

Davon abweichende Vereinbarungen sind zulässig, können jedoch im Verbrauchergeschäft nicht zu Lasten des Verbrauchers abgeändert werden. Daher ist beispielsweise die Vereinbarung oder Entgegenahme eines Vorschusses auf eine Provision vor Eintritt der Rechtswirksamkeit im Verbrauchergeschäft unzulässig.

Verjährung

Provisionsansprüche verjähren in drei Jahren ab Fälligkeit. Die Fälligkeit ist gehemmt, solange der Makler vom Zustandekommen des vermittelten Geschäfts keine Kenntnis erlangt hat. Wird das Zustandekommen des Rechtsgeschäfts dem Makler gegenüber verheimlicht, so beginnt die Fälligkeit erst dann zu laufen, wenn er tatsächlich Kenntnis davon erlangt hat, dass das Geschäft abgeschlossen wurde.

Bsp.:Der Immobilienmakler erfährt durch Nachschau im Grundbuch, dass der von ihm vermittelte Interessent die Liegenschaft erworben hat. Die Verjährungsfrist beginnt somit erst ab diesem Zeitpunkt.

TIPP an den Makler: Immer die erforderlichen Nachweise verlangen, die von der Offenlegungsverpflichtung umfasst sind (z.B. Informationen darüber, ob einem anderen Makler eine Provision bezahlt worden ist).

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