Jedes Grundstück hat dafür gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 der Grundbuchordnung (GBO) eine spezielle Seite im Grundbuch, das sogenannte Grundbuchblatt. Grundbücher werden beim Amtsgericht geführt; sie gibt es auch in elektronischer Form. Show
Was ist ein Grundbucheintrag?Ein Grundbucheintrag ist quasi der Ausweis eines Grundstücks. Er gibt rechtsverbindlich an, wem ein Grundstück und gegebenenfalls eine darauf stehende Immobilie gehören und ob sonst noch jemand Ansprüche daran hat. Im Grundbucheintrag sind also beispielsweise Schenkungen, Käufe, Erbansprüche oder Zwangsversteigerungen festgehalten. Oder kurz gesagt: Eigentumsverhältnisse und Belastungen. Erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch sind Sie wirklich Eigentümer der Immobilie. In der Regel dauert es mehrere Wochen oder sogar Monate, bis ein Käufer als Eigentümer im Grundbuch steht. Doch keine Sorge: Die Immobilie ist per sogenannter Auflassungsvormerkung, einer Art Reservierung, für Sie gesichert.
Was steht im Grundbucheintrag?Jedes Grundbuch besteht aus einem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen (Bereiche). Im Bestandsverzeichnis findet sich unter anderem eine Beschreibung der Immobilie. Dazu gehören bei Grundstücken etwa Angaben zur Lage, zur Größe und zur Bebauung. Bei Bedarf sind auch bestimmte Rechte eingetragen, die mit dem Grundstück verbunden sind. Das können sogenannte Dienstbarkeiten wie Wegerechte oder Kanalleitungsrechte sein, aber auch Wohnrechte und Nutzungsrechte. Die erste Abteilung: EigentümerIn der ersten Abteilung ist aufgeführt, wem das Grundstück oder die Immobilie gehören. Gibt es mehrere Eigentümer, etwa bei Ehepartnern, werden auch die Eigentumsverhältnisse angegeben – also etwa "je zur Hälfte". Da Grundbucheinträge im Laufe der Zeit nie vollständig gelöscht werden, sondern immer nur als nicht mehr gültig markiert werden, können Sie an ihnen auch die Geschichte einer Immobilie ablesen. Für neue Einträge ist immer ein Notar nötig. Wichtig: Wollen Sie ein Grundstück oder Haus kaufen, sollten Sie prüfen, ob der Verkäufer auch wirklich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Auch sollten Sie sicher gehen, dass es nicht noch weitere Eigentümer gibt. Die zweite Abteilung: Rechte, Belastungen und BeschränkungenIn der zweiten Abteilung finden sich alle Rechte, Lasten und Beschränkungen. Das können Wegerechte eines Grundstücksnachbarn sein oder Gas-, Wasser- oder Stromleitungen, die in dem entsprechenden Grundstück verlaufen. Die neuen Eigentümer übernehmen diese Vereinbarungen und müssen sie dulden – sie sind als Recht der jeweiligen Energieanbieter, der Kommune oder der Nachbarn im Grundbuch eingetragen. Auch mögliche Vorkaufs- oder Wohnrechte sind in der zweiten Abteilung vermerkt. Wer über ein Vorkaufsrecht verfügt, kann von diesem innerhalb von zwei Monaten Gebrauch machen, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie an jemand anderen verkauft werden soll. Auch Informationen über laufende Insolvenzverfahren sind in der zweiten Abteilung des Grundbuchs enthalten. Hier vermerkt das Amtsgericht auch, ob die Immobilie Teil einer Testamentsvollstreckung ist. Gibt es einen Nacherbenvermerk, bedeutet das, dass der Nacherbe dem Verkauf zustimmen muss.
Besonderes Augenmerk sollten Sie darauf legen, ob ein sogenannter Sanierungsvermerk eingetragen ist. Das ist der Fall, wenn das Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt – und das kann teuer werden, wenn die Stadt Sie an den Arbeiten beteiligt. Kaufen Sie ein Grundstück oder eine Immobilie, wird in der zweiten Abteilung des Grundbuchs die sogenannte Auflassungsvormerkung eingetragen. Der Notar veranlasst diesen Eintrag, nachdem Sie den Kaufvertrag unterschrieben haben. Sie sind dadurch als Käufer vorgemerkt. Grundbucheintrag: Kosten, Dauer & Änderung der GrundbucheintragungDer Begriff „Grundbucheintrag“ wird meistens verwendet, wenn es darum geht, dass bei einem Immobilienverkauf der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Das ist zwar korrekt, doch der Begriff ist deutlich weiter gefasst und steht für alle Informationen, die im Grundbuchblatt zum Grundstück (bebaut oder unbebaut) enthalten sind: immoverkauf24 zeigt, welche Grundbucheinträge es gibt und was Sie zu dem Thema wissen sollten.
Das Wichtigste in Kürze
1. Was beinhaltet ein Grundbucheintrag?Laut § 3 Absatz 1 Satz 1 der Grundbuchordnung (GBO) ist jedem Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt zugeordnet. Die darin vermerkten Angaben zu den Belastungen und Rechten sowie den Eigentumsverhältnissen werden als Grundbucheintrag bezeichnet. Oftmals wird dieser Begriff jedoch ausschließlich für Letztere verwendet, doch er umfasst insgesamt folgende Sachverhalte, die in den drei Abteilungen des Grundbuchs eingetragen werden:
Hier sind die Eigentumsverhältnisse vermerkt: Wem gehört die Immobilie? Wie hoch ist der Anteil jedes Eigentümers? Seit wann ist wer Eigentümer (dies ist beispielsweise bei Erbschaften hinsichtlich der Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf wichtig)?
Hier werden alle Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks eingetragen. Zu den Lasten gehören beispielsweise Wegerechte, Nießbrauchrechte, Erbbaurechte, Wohnrechte, Reallasten. Zu den Beschränkungen zählen Eintragungen wie zum Beispiel dingliche Vorkaufsrechte und die Auflassungsvormerkung (zur Absicherung beim Eigentümerwechsel). Auch Verfügungsbeschränkungen werden in Abteilung II eingetragen. Dazu gehört beispielsweise die angeordnete Testamentsvollstreckung oder auch der Vermerk zur Zwangsversteigerung.
In diese Abteilung werden sogenannte Grundpfandrechte zugunsten eines Dritten eingetragen. In den meisten Fällen handelt es sich dabei um Hypotheken und Grundschulden, die bei Aufnahme eines Immobiliendarlehens entstehen. Aber auch Zwangssicherungshypotheken, Rentenschulden werden in Abteilung III eingetragen.
immoverkauf24 Tipp Ob Grundschuld oder eingetragene Lasten wie zum Beispiel Wegerechte, Wohnrechte oder Nießbrauchrechte: Bevor Sie einen Immobilienkauf in Erwägung ziehen, sollten Sie unbedingt den Grundbuchauszug studieren. Ein guter Immobilienmakler legt ernsthaften Kaufinteressenten einen aktuellen Grundbuchauszug vor. Dieser wird auch von der Bank für das Immobiliendarlehen benötigt. 2. Wie lang dauert es, bis ein Grundbucheintrag erfolgt?In der Regel vergehen bis zu einem Grundbucheintrag nur wenige Wochen, in Einzelfällen können es aber auch mehrere Monate sein. Hier kommt es ganz stark auf die Auslastung beim zuständigen Amtsgericht an. In Zeiten von vielen Immobilientransaktionen sollten sich Immobilienkäufer auf eine längere Zeit einstellen, bis der beantragte Grundbucheintrag erfolgt ist. Wichtig ist dies für eine Kreditauszahlung, denn diese erfolgt in der Regel erst nach der Eintragung einer Grundschuld in Abt. III des Grundbuchs. 3. Wer kann den Grundbucheintrag einsehen?Nicht jeder ist berechtigt, Grundbucheinträge einzusehen – obwohl das Grundbuch vom Grunde her ein öffentliches Register ist. So müssen Interessierte gegenüber den beim Grundbuchamt tätigen Rechtspflegern belegen, dass sie ein „berechtigtes Interesse“ an der Grundbucheinsicht haben. Dazu können gehören:
Jedes Grundbuchamt kann jedoch selbstständig und je nach Fall entscheiden, ob tatsächlich ein berechtigtes Interesse vorliegt. Wer nicht zum oben genannten Personenkreis gehört oder wessen Antrag auf Einsicht in das Grundbuch abgelehnt wurde, kann sich gegebenenfalls auch vom Eigentümer eine schriftliche Vollmacht ausstellen lassen, um Einsicht ins Grundbuch nehmen zu können.
immoverkauf24 Tipp Sind Sie Kaufinteressent, können Sie beispielsweise beim vermittelnden Makler eine Bestätigung anfordern, mit der Sie Ihr berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme ins Grundbuchblatt nachweisen können. 4. Welche Kosten entstehen durch den Grundbucheintrag?Die Kosten für einen Grundbucheintrag richten sich nach den Vorgaben des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG). Die Bemessungsgrundlage hängt davon ab, worum es beim Grundbucheintrag geht: Beim Hauskauf und dem damit erforderlichen Eintrag des neuen Eigentümers ist der Kaufpreis der Immobilie maßgeblich für die Ermittlung der Grundbuchkosten. Gleiches gilt für die Auflassungsvormerkung, mit der Notare sicherstellen, dass der Eigentümer die Immobilie nicht an mehrere Interessenten gleichzeitig verkaufen kann. Bei einer Grundschuld hingegen ist ihre Höhe und nicht der Kaufpreis maßgeblich für die Ermittlung der Grundbuchkosten. Und bei einem Wohnrecht hängen die Kosten für den Grundbucheintrag wiederum vom Wert des eingeräumten Rechts ab. Steht die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung für das mit einer Grundschuld abgesicherte Darlehen an und wird ein Bankwechsel in Erwägung gezogen, gibt es zwei Möglichkeiten: Erstens die kostengünstige Grundschuldabtretung und zweitens die aufwändige und teure Löschung und Neueintragung der Grundschuld. Bei der ersten Variante überträgt die bisherige Bank die Grundschuld auf die neue, wofür bei einer Grundschuld in Höhe von 200.000 Euro und Vollzug durch einen Notar insgesamt 496,32 Euro anfallen (davon 237,50 Euro Grundbuchkosten und 258,82 Euro Notarkosten). Für die Löschung der alten Grundschuld fallen 476,32 Euro an (217,50 Euro Grundbuchkosten und 258,82 Euro Notarkosten), hinzu kommen noch 1.470,30 Euro (davon 435 Euro Grundbuchkosten und 1.035,30 Euro Notarkosten) für den Grundbucheintrag zur neuen Grundschuld. Insgesamt belaufen sich die Kosten bei dieser teuren Variante somit auf 1.966,62 Euro.
immoverkauf24 Tipp Die Zinsbindung Ihres Immobiliendarlehens endet in absehbarer Zeit? Informieren Sie sich rechtzeitig zum Thema Anschlussfinanzierung und sichern Sie sich über unseren Konditionenvergleich den bestmöglichen Zins.
immoverkauf24 Info: Gut zu wissen: Stehen beide Partner bereits im Grundbuch und heiraten sie, ist die Umschreibung wegen einer Namensänderung kostenlos. Dafür muss die Heiratsurkunde oder ein beglaubigter Auszug aus dem Familienstammbuch vorgelegt werden.
5. Wer trägt die Kosten für den Grundbucheintrag?Wer die Kosten für den Grundbucheintrag trägt, hängt von der Art des Eintrags ab: So zahlt üblicherweise der Käufer einer Immobilie die Gebühren für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch und die Auflassungsvormerkung, sofern dies der Kaufvertrag vorsieht. Dabei fallen für die Umschreibung etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises an Grundbuchkosten an, hinzu kommen die Notarkosten in Höhe von rund einem Prozent, die zwar damit nicht direkt zu den Grundbuchkosten zählen, jedoch unumgänglich sind für Grundbucheinträge. Diese variieren je nach Bundesland, daher dienen diese Werte lediglich als grobe Richtschnur.
Rechenbeispiel Grundbuchkosten: Annahme: Ein Haus wechselt für 500.000 Euro den Besitzer und der Käufer benötigt ein Immobiliendarlehen in Höhe von 350.000 Euro. Der Verkäufer hat im Grundbuch noch eine Grundschuld in Höhe von 200.000 EUR eingetragen. Kosten für den Verkäufer: Der Verkäufer lässt zunächst für die lastenfreie Übergabe beim Verkauf die alte, bestehende Grundschuld seiner Bank (nach Erhalt der Löschungsbewilligung) in Höhe von 200.000 Euro löschen. Diese Kosten muss der Verkäufer tragen. Sie betragen:
Kosten für den Käufer: Der Käufer zahlt die Kosten für die Grundbucheinträge zu den geänderten Eigentumsverhältnissen sowie für die Eintragung der Grundschuld der finanzierenden Bank. Die Käuferkosten setzen sich wie folgt zusammen:
Zusätzlich zu den direkten Grundbuchkosten kommen noch Kosten für den Notar hinzu:
Der Verkäufer muss in diesem Beispiel somit ingesamt 496,32 EUR an Kosten tragen für die Löschung im Grundbuch. Der Käufer zahlt insgesamt 6.240,60 EUR an Grundbuchkosten für die verschiedenen Grundbucheinträge. Weitere Kaufnebenkosten wie zum Beispiel die Grunderwerbsteuer kommen für den Käufer noch dazu. 6. Wann und wie erfolgt ein Grundbucheintrag?Ein Grundbucheintrag wird immer dann vorgenommen, wenn sich an den im Grundbuch vermerkten Eintragungen etwas ändert. Dabei folgt der Ablauf einem festen Schema, hier dargestellt anhand des Grundbucheintrags beim Eigentümerwechsel und des Eintrags einer Grundschuld: Eigentümerwechsel: Der Ablauf beim Grundbucheintrag
Grundschuldbestellung: Der Ablauf beim Grundbucheintrag 7. Wie kann man einen Grundbucheintrag ändern oder löschen?Um einen Grundbucheintrag zu löschen oder zu ändern - etwa aufgrund einer Heirat und der Aufnahme des Ehegatten ins Grundbuch - müssen die Vorgaben der Grundbuchordnung (GBO) eingehalten werden. Diese beinhalten, dass die Angaben durch eine öffentlich beglaubigte oder eine notarielle Urkunde nachzuweisen sind. Daher kann beispielsweise die Eigentumsumschreibung auf den Käufer einer Immobilie nur unter Vorlage des notariellen Kaufvertrags erfolgen, worum sich der jeweilige Notar kümmert. Denkbar ist in Erbfällen auch die Eigentumsumschreibung anhand eines Erbscheins. Soll der Grundbucheintrag einer Grundschuld erfolgen, benötigt das Grundbuchamt eine Bewilligungserklärung des Eigentümers in Form einer Grundschuldbestellungsurkunde, die von einem Notar beurkundet werden muss. Grundbucheintrag löschen - nur mit Bewilligung des Betroffenen Für die Löschung einer Grundschuld ist wiederum eine Löschungsbewilligung der finanzierenden Bank erforderlich. Für die Löschung anderer Grundbucheinträge sind ebenfalls entsprechende Dokumente erforderlich, in denen der jeweils Betroffene sich mit der Löschung einverstanden erklärt: Soll beispielsweise ein eingetragenes Vorkaufsrecht gelöscht werden, ist hierfür eine Vorkaufsrechtsverzichtsbescheinigung erforderlich. Und die Löschung eines Wohnrechts ist nur mit Zustimmung des Berechtigten möglich. Übrigens bleibt jeder Grundbucheintrag auch nach seiner Löschung noch im Grundbuchblatt sichtbar – allerdings durchgestrichen und mit Löschungsvermerk.
immoverkauf24 Tipp Sie besitzen eine mittlerweile schuldenfreie Immobilie und ziehen die Löschung der Grundschuld in Erwägung? Alternativ können Sie darauf auch verzichten und so die Grundschuld als Sicherheit für ein später vielleicht erforderliches Darlehen nutzen. Der Vorteil: Es fallen keine Kosten für Sie an – weder für die Löschung noch für den Eintrag einer neuen Grundschuld. Bewerten Sie diese Seite War dieser Artikel hilfreich? Bewertung dieser Seite: 4 von 5 Sternen Wer wird in das Grundbuch eingetragen?Im Grundbuch steht, wer Eigentümer einer Immobilie ist. Beim Kauf eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines Hauses werden die neuen Eigentümer daher in das Grundbuch eingetragen. Doch auch vor dem Kauf kann sich ein Blick in den Grundbuchauszug lohnen.
Wem gehört das Haus wenn nur ein Ehepartner im Grundbuch steht?Steht nur einer der Ehepartner im Grundbuch, so gehört auch nur diesem das Grundstück und die darauf gebaute Immobilie. Dieser Ehepartner kann nach der Scheidung mit der Immobilie dann auch machen, was er will.
Wem gehört das Haus wenn nur einer im Grundbuch steht nach Tod?Eigentum an Immobilien
Ist die Ehefrau gemeinsam mit dem Ehepartner als Eigentümer einer Immobilie im Grundbuch eingetragen, fällt nur der Anteil des Partners in den Nachlass. Mit dem ErbscheinDer Erbschein spielt vor allem dann eine Rolle, wenn der Erblasser kein Testament hinterlassen hat.
Wer erbt das Haus wenn die Ehefrau nicht im Grundbuch steht?Der Ehegatte erbt neben den Verwandten der ersten Ordnung, also Kindern und Enkeln, ein Viertel und neben Verwandten der zweiten Ordnung, also Eltern und Geschwistern des Erblassers, die Hälfte (§ 1931 Abs. 1 BGB).
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Wen kann man ins Grundbuch eintragen lassen?
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