Was ist ein Mangel in einer Mietwohnung?

Mängelanzeige: So mahnen Mieter Mängel richtig an

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Ohne Mängelanzeige, keine Mietminderung. Mit unserem kostenlosen Musterschreiben fordert der Mieter den Vermieter rechtsgültig auf, Schäden in der Wohnung zu beseitigen oder erwirkt eine Mietminderung.

Mieter haben das Recht auf eine ordentliche und mängelfreie Mietwohnung. Ein Mangel ist jeder Zustand, der vom vertraglich vereinbarten Zustand abweicht, also zum Beispiel eine kaputte Heizung oder defekte Elektrik. Treten Mängel auf, die der Mieter nicht selbst verschuldet hat, muss der Vermieter diese beseitigen. So regelt es „§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln“ des Bürgerliches Gesetzbuchs (BGB).

Als Mangel gilt jedoch auch, wenn die Wohnung mindestens zehn Prozent kleiner ist, als dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Auch Baustellenlärm oder Gestank, der von außen in die Wohnung dringt, zählen als Mangel. Diese Mängel kann der Vermieter allerdings nicht beseitigen. 

Um die Miete mindern zu können oder damit der Vermieter eine Chance hat, die Mängel zu beseitigen, müssen Mieter die Mängel allerdings immer umgehend dem Vermieter mittels einer Mängelanzeige melden.

Was ist eine Mängelanzeige?

Eine Mängelanzeige bietet dem Mieter die Möglichkeit, dem Vermieter Mängel an oder in der gemieteten Wohnung anzuzeigen. Die Mängelanzeige hat das Ziel, dass sich der Vermieter umgehend um die Instandsetzung kümmert. Das ist in § 536a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Zu beachten ist aber auch, dass Mieter sogar die Pflicht haben, Mängel zu melden, sobald sie ihnen bekannt sind. Dies ist in § 536c Abs. 1 (BGB) ausdrücklich genannt. Die Mängelanzeige, mancherorts auch Mängelrüge genannt, ist also ein Instrument, das die Interessen des Mieters – eine voll funktionstüchtige Wohnung – und des Vermieters – unversehrtes Eigentum – schützt.

Wie schreibe ich eine Mängelanzeige?

Nur wenn der Vermieter von einem Mangel an der Mietsache Kenntnis hat, kann er ihn beseitigen oder der Mieter die Miete mindern. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter den Mangel mitzuteilen. Dies geschieht üblicherweise über eine schriftliche Mängelanzeige. Darin sollte der Mieter den Mangel genau beschreiben und dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Angemessen sind in der Regel zwei Wochen. In seiner Mängelanzeige kann der Mieter auch eine Mietminderung geltend machen.

Handelt es sich um einen akuten Mangel wie etwa einen Wasserrohrbruch, muss der Mieter sofort handeln. Dann sollte er versuchen, seinen Vermieter oder die Hausverwaltung telefonisch zu erreichen. Mithilfe einer Gesprächsnotiz kann der Mieter später nachweisen, dass er den Schaden umgehend mitgeteilt hat.

Ist der Vermieter nicht erreichbar, muss der Mieter selbst einen Handwerkernotdienst beauftragen, damit teure Folgeschäden vermieden werden.

Checkliste Mängelanzeige

Das muss drinstehen

• Um welche Wohnung handelt es sich?
• Exakte Beschreibung des Mangels beziehungsweise der Mängel.
• Setzen einer Frist, bis die Mängel behoben werden müssen.

Welche Mängel können eine Mietminderung bewirken?

Die fünf häufigsten Mängel in Wohnungen sind Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz in der Wohnung, Lärm infolge von Baumaßnahmen im Haus oder in der näheren Umgebung, eine kleinere Wohnung als im Mietvertrag angegeben, Ausfall oder Defekt technischer Geräte und Schäden am Haus oder in der Wohnung, wie morsche Fenster. Alle diese Mängel können eine Mietminderung berechtigen. 

Der Mieterbund hat in einer 92-seitigen Broschüre mehr als 300 Gerichtsurteile zum Thema „Wohnungsmängel und Mietminderung“ zusammengetragen (ISBN 978-3-933091-63-5). Einige haben wir sortiert nach der prozentualen Mietminderung aufgeführt. Die Angaben können aber höchstens zur groben Orientierung dienen. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) gibt keine Regelung vor, die bei einem bestimmen Mangel oder Baumangel eine Mietminderung in konkreter Höhe garantiert. Das ist im Zweifel immer die Einzelfallentscheidung des zuständigen Gerichts.

Mögliche Mietminderungen ...

bis zu zehn Prozent

• bei defektem Briefkasten oder bei stark verkalkter Toilette (ein Prozent).
• bei einer unzumutbar aufgerauten Badewanne (drei Prozent).
• bei schlechtem Fernsehempfang oder bei sich lösendem Putz und abblätternder Farbe im Treppenhaus (fünf Prozent).
• bei Lärmbelästigung durch einen Waschsalon im Hause (sieben Prozent).
• bei überhöhter Bleibelastung im Trinkwasser
• bei Mäusen und Kakerlaken in der Wohnung
• bei Entfernung der Fensterläden
• wenn der vertraglich vorgesehene Pkw-Stellplatz nicht vorhanden ist
• bei unbenutzbarem Keller
• bei Entziehung der Nutzung von Waschküche und Trockenraum
• bei teilweisem Ausfall der Warmwasserversorgung
• bei schlechter Heizleistung wegen Schornsteinmängel und Rauchentwicklung
• bei schlechtem Fernsehempfang

bis zu 15 Prozent

• bei Einrüstung der Fassade / Plastikfolien an den Fenstern
• bei Ausfall des Warmwasserboilers
• bei einer fehlenden Wohnungseingangstür
• bei schlechten Heizleistungen

bis zu 20 Prozent

• bei überhöhter Bleibelastung im Trinkwasser
• bei Mäusen und Kakerlaken in der Wohnung
• bei Entfernung der Fensterläden
• wenn vertraglich vorgesehene Pkw-Stellplatz nicht vorhanden ist
• bei unbenutzbarem Keller
• bei Entziehung der Nutzung von Waschküche und Trockenraum
• bei teilweisem Ausfall der Warmwasserversorgung
• bei schlechter Heizleistung wegen Schornsteinmängel und Rauchentwicklung
• bei schlechtem Fernsehempfang

bis zu 25 Prozent

• bei Heizungsdefekt und unter 15 Grad Celsius im Winter
• bei erheblichem Baulärm in der Nachbarschaft
• bei Taubenhaltung Dritter
• bei Wasserschäden an Decken und Wänden
• bei übermäßigem Baulärm in einem Neubaugebiet
• bei Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelpilzbildung im Schlafzimmer,  Bad, Küche durch Thermotapeten

bis zu 30 Prozent

• bei unbenutzbarem Wohnzimmer
• bei Einsturzgefahr wegen Wasserschadens
• bei erheblicher Schimmelbildung in Bad und Schlafzimmer
• bei tropfender Zimmerdecke

bis zu 40 Prozent

• bei Gesundheitsgefährdung durch starke Feuchtigkeit in der Wohnung

bis zu 50 Prozent

• bei erheblichen Feuchtigkeitsschäden und Nässe, Tropfwasser an der Decke und Durchfeuchtung des Teppichbodens
• bei einer Wohnung voller undichter Fenster und Türen
• bei Gesundheitsgefahren von asbesthaltigen Elektronachtspeicheröfen
• bei unbenutzbarer Küche und Toiletten

bis zu 100 Prozent

• bei Unbewohnbarkeit der Wohnung wegen Hochwasser
• bei komplettem Heizungsausfall während der Wintermonate
• bei vollständigem Ausfall der Elektrik für Warmwasser, Licht, Küche usw.
• bei unbewohnbarem Zustand der Wohnung

Welche Mängel rechtfertigen keine Mietminderung?

Bagatellmängel wie zum Beispiel einen kleinen Kratzer im Parkett muss der Mieter allerdings hinnehmen. Eine Mängelanzeige würde hier wohl erfolgslos sein. Auch bei Mängeln, die ein Mieter bei der Übergabe der Wohnung akzeptiert hat, muss der Vermieter keine Mangelbeseitigung vornehmen (BGB § 536b).

Kleine Schäden an Fußleisten oder hat beispielsweise das Waschbecken im Bad einen kleinen Riss und der Mieter hat diese Mängel bei Vertragsbeginn akzeptiert, so ist dies der vertraglich vereinbarte Zustand. Auf diese Mängelrüge muss der Vermieter also nicht reagieren.

Küche gehört zur Wohnung – wer haftet für Mängel?

Gehört zur Wohnung auch eine vom Vermieter gestellte Einbauküche, so muss dieser auch etwaige Mängel an der Kücheneinrichtung beseitigen. Geht also zum Beispiel der Kühlschrank kaputt, zahlt der Vermieter für den Austausch oder die Reparatur und nicht der Mieter. Denn üblicherweise ist eine gestellte Einbauküche im Mietzins berücksichtigt, der Mieter zahlt dafür also quasi einen Aufpreis. Dafür darf er auch erwarten, dass die Küche einwandfrei funktioniert.

Mängelanzeige: Welche Druckmittel hat der Mieter?

Um der Mängelanzeige mehr Gewicht zu verleihen oder dem Vermieter die Dringlichkeit der Angelegenheit klarzumachen, kann der Mieter auf einige Druckmittel zurückgreifen: Er kann die Miete nur unter Vorbehalt zahlen, sie zurückbehalten oder mindern.

1. Mietminderung
   Bei einer Mietminderung reduziert der Mieter die Miete um einen gewissen Teil. Die Minderung ist nicht von der Zustimmung des Vermieters abhängig und muss auch nicht beantragt werden. Wie hoch diese Minderung ausfallen darf, ist allerdings nicht eindeutig. Sämtliche Urteile zu diesem Thema beziehen sich auf Einzelfälle. Bei schwerwiegenden Mängeln wie einem Totalausfall der Heizung oder der Elektrik kann es die gesamte Miete sein, bei kleineren Mängeln wie einem dauerhaft verschmutzten Treppenhaus oder Geruchsbelästigung auf dem Balkon auch nur einstellige Prozentwerte. 

2. Miete zurückbehalten
   Bei schuldrechtlichen Verträgen – also auch bei Mietverträgen - besteht die Möglichkeit, die Leistung oder einen Teil davon (Miete) zurückzubehalten, bis der Vertrag mängelfrei erfüllt (Mangel beseitigt) ist. Nach Beseitigung des Mangels muss der zurückbehaltene Betrag aber dann entrichtet werden. Diese Alternative bietet sich an, um ein sanftes Druckmittel an den Vermieter zu senden.

3. Miete unter Vorbehalt zahlen
   Die Ankündigung einer Mietminderung in der Mängelanzeige kann unter Umständen das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter trüben. Wer jedoch nur den Mangel anzeigt und weiter die volle Miete zahlt, kann nicht mehr rückwirkend die Miete mindern. Dieses Recht bleibt aber bestehen, wenn der Mieter die Miete nur unter Vorbehalt zahlt.

Achtung: Alle drei Druckmittel bergen gewisse Risiken. Behält der Mieter einen Teil der Miete zu Unrecht ein oder mindert sie, werden die Fehlbeträge so behandelt, als handele es sich um einen Mietrückstand. Hat dieser eine Höhe von üblicherweise zwei Monatsmieten erreicht, droht schlimmstenfalls eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

Hat der Mieter die Miete nur unter Vorbehalt bezahlt, bedarf es möglicherweise einer gerichtlichen Klärung des Minderungsanspruches, damit er das Geld letztendlich zurückbekommt. Deshalb ist es empfehlenswert, sich von einem Anwalt oder dem örtlichen Mieterverein beraten zu lassen noch bevor man weniger Miete zahlt als im Mietvertrag vereinbart.

Was passiert, wenn der Vermieter nicht reagiert?

In manchen Fällen kann es vorkommen, dass der Vermieter trotz aller Druckmittel nicht auf die Mängelanzeige reagiert. Dann hat der Mieter mehrere Möglichkeiten:

• Vermieter verklagen
  Der Mieter kann den Vermieter auf Beseitigung des Mangels verklagen. Eine solche Verpflichtungsklage bietet sich allerdings nur dann an, wenn die Wohnung auch mit dem Mangel noch normal bewohnt werden kann, da Prozesse sich in der Regel lange hinziehen – teils sogar Jahre. Ist also beispielsweise die Heizung defekt, dauert dieser Weg viel zu lange.
• Selbst aktiv werden und Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen
  Bei Mängeln, die zügig beseitigt werden müssen oder wenn der Vermieter nicht auf die Mängelanzeige reagiert, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen, beziehungsweise von einem Handwerker beseitigen lassen. Er kann die Kosten später dem Vermieter in Rechnung stellen oder sie mit der Miete verrechnen. Erstattungsfähig sind allerdings nur die erforderlichen Aufwendungen. Ist also die Heizung defekt, kann der Mieter die Reparatur beauftragen. Lässt er aber die ganze Heizungsanlage austauschen, muss er das selbst bezahlen.
• Schadensersatz vom Vermieter fodern
  Verursacht ein Mangel einen Schaden am Eigentum des Mieters, so ist der Vermieter schadensersatzpflichtig. Beschädigt ein Wasserrohrbruch die Möbel des Mieters, so kann er Schadensersatz fordern. Diese Schadensersatzansprüche können allerdings nicht in der Mängelanzeige oder in Form einer Mietminderung geltend gemacht werden sondern müssen im Streitfall eingeklagt werden.

Fazit: Mängelanzeige am besten mit Anwalt

Die meisten Vermieter reagieren schon aus eigenem Interesse schnell auf eine Mängelanzeige des Mieters. Dennoch kommt es immer wieder vor, dass manche Vermieter diese einfach ignorieren oder bestreiten, dass Mängel vorliegen. In solchen Fällen kann es ratsam sein, die Hilfe eines Mietervereins oder eines Fachanwalts in Anspruch zu nehmen. Das ist auch dann ratsam, wenn der Mieter dem Vermieter finanziell Druck machen will. Eine Erstberatung beim Anwalt kostet in der Regel nicht übermäßig viel Geld. 

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