Renovierungspflicht bei Auszug nach 25 Jahren

Vermieter und Mieter sind bezüglich der Renovierung bei Auszug aus einer Mietwohnung durch ein neues Gesetz verunsichert. Lesen Sie, wie die Gesetzeslage seit 2019 ist.

Inhalt

• Renovierung beim Auszug aus Mietwohnungen regelt kein neues Gesetz
  • Abgrenzung Renovierung, Sanierung und Modernisierung
• Eine wichtige Entscheidung: Renovieren oder Modernisieren?
  • Ermittlung der Kosten einer Sanierung
• Gibt es eine Pflicht zur Renovierung beim Auszug aus einer Mietwohnung durch ein neues Gesetz?
• Renovierung beim Auszug aus Mietwohnung und neues Gesetz – die Konsequenzen

Renovierung beim Auszug aus Mietwohnungen regelt kein neues Gesetz

Zur Renovierungspflicht beim Auszug liegen einige BGH Urteile vor, aber die Renovierung beim Auszug aus einer Mietwohnung regelt kein neues Gesetz. Bereits im Jahr 2004 kippte der Bundesgerichtshof (BGH) Klauseln in Mietverträgen, die Mieter bei der Renovierung an starre Fristen im Mietvertrag binden. Damit entfiel eine verpflichtende Renovierung bei Auszug durch den Mieter. Vermieter dürfen lediglich regelmäßige Renovierungen erwarten, wenn diese notwendig sind. 2018 erschwerte das Gericht das Übertragen der Renovierungspflicht auf Mieter erneut. Laut Urteil des VIII. Zivilsenats vom 22.8.2018 – VIII ZR 277/16 müssen Mieter, die eine nicht renovierte Wohnung übernehmen grundsätzlich nicht selbst renovieren.

Seit 1. Januar 2019 ist die Mietrechtsänderung in Kraft, welche den Mieterschutz erhöht. Unter anderem begrenzt das neue Gesetz die Umlage von Modernisierungskosten auf die Mieter. Das Gesetz verändert die bisherige Rechtslage bezüglich Renovierungen nicht. Fakt ist: Eine Renovierung bei Auszug aus einer Mietwohnung regelt kein neues Gesetz.

Abgrenzung Renovierung, Sanierung und Modernisierung

Renovierung beinhaltet alle Maßnahmen zur Instandsetzung von Gebäuden, die aufgrund normaler Abnutzung entstanden sind. Im Mietrecht sind die Begriffe Renovierung und Schönheitsreparaturen identisch. Es handelt sich bei der Wohnungsrenovierung bei Auszug um die Arbeiten:

• Tapezieren oder Streichen von Wänden und Decken
• beziehungsweise das Streichen von Türen und Fensterrahmen von innen.

Weitere Maßnahmen können Vermieter nicht verlangen. Bei Auszug zu renovieren bedeutet also weder die Wohnung zu modernisieren noch zu sanieren.

Sanierungen umfassen auch Reparaturen am Gebäude oder an technischen Einrichtungen. Diese sind grundsätzlich durch den Vermieter zu erbringen. Eine Umlage der Kosten auf die Mieter ist nicht erlaubt, sofern es sich um reine Erhaltungsaufwendungen handelt.

Maßnahmen, die das Gebäude auf den neusten technischen Stand bringen, sind Modernisierungen. Diese darf der Vermieter als auf die Mieter umlegen.

Wichtig: Nur die Umlage der Modernisierungskosten auf die Miete nicht aber die Renovierung bei Auszug aus einer Mietwohnung regelt ein neues Gesetz. Das Gesetz deckelt die Höhe der umlagefähigen Kosten.

Eine wichtige Entscheidung: Renovieren oder Modernisieren?

Vermieter stehen in der Praxis oft vor der Frage, ob es sinnvoll ist die Wohnung bei Auszug nur zu renovieren. Der Mieterwechsel bietet Gelegenheit das Objekt zu modernisieren und zu sanieren. Im Hinblick auf die Mietpreisbremse ist eine umfangreiche Modernisierung meist sinnvoll, denn wird die Wohnung aufwendig modernisiert dürfen Vermieter die Miethöhe frei bestimmen. Bei einer geringfügigen Verbesserung der Mietsache, dürfen Vermieter eine Modernisierungsumlage auf die Miete aufschlagen. Sie haben das Recht, die Modernisierungskosten in Höhe von 8 % jährlich auf die Mieter umzulegen.

Wichtig: Eine Renovierung bei Auszug aus der Mietwohnung regelt kein neues Gesetz. Die neue Gesetzeslage seit 1.1.2019 bezieht sich ausschließlich auf Sanierungen und Modernisierungen. Die Wohnung zu renovieren beim Auszug eines Mieters verursacht Kosten, die der Vermieter meist weder auf die alten noch auf die neuen Bewohner abwälzen kann, Modernisierungskosten sind dagegen umlagefähig.

Ermittlung der Kosten einer Sanierung

Wie erwähnt handelt es sich nicht um die Renovierung bei Auszug aus Mietwohnungen, die ein neues Gesetz regelt, sondern um die Möglichkeit Modernisierungskosten auf die Miete umzulegen. Dabei ist zu beachten, dass Vermieter nur die Kosten für die Modernisierung ansetzen darf und nicht die für die Sanierung seiner Immobilie.

In der Vergangenheit war es oft sehr aufwendig, diese Kosten zu trennen. Der Austausch alter defekter Fenster beispielsweise ist sowohl Sanierung als auch Modernisierung, wenn Vermieter gleichzeitig den Wärmeschutz verbessern.

Das neue Gesetz erlaubt nun eine pauschale Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand und Modernisierung. Sofern die Maßnahme höchstens 10.000 Euro kostet, darf der Vermieter 70 % als Modernisierungskosten ansetzen und auf die Miete umlegen.

Gibt es eine Pflicht zur Renovierung beim Auszug aus einer Mietwohnung durch ein neues Gesetz?

Generell besteht keinerlei gesetzliche Verpflichtung, eine Wohnung zu renovieren, egal ob bei Auszug, Einzug oder während der Mietzeit. Weder Mieter noch Vermieter müssen eine renovierte Wohnung übergeben. Die Renovierung bei Auszug aus Mietwohnungen schreibt kein neues Gesetz vor. Allerdings sind Vermieter gehalten die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zu übergeben. Daraus kann sich bei einer stark abgewohnten Wohnung eine Pflicht zu Renovierung nach Auszug durch den Vermieter ergeben. Er kann anstehende Schönheitsreparaturen aber auch dem Mieter nach dessen Ermessen überlassen.

Anders sieht es aus, wenn die Wohnung sanierungsbedürftig ist. Der Vermieter muss die Wohnung in einen bewohnbaren Zustand bringen, beispielsweise einen Teppichboden, in dem sich Schadinsekten eingenistet haben, erneuern.

Hinweis

Auch wenn das Mietrecht keine Renovierung bei Auszug vorschreibt, haben Mieter nicht das Recht eine Wohnung in einem unbewohnbaren Zustand zu hinterlassen. Sie sind verpflichtet Schäden, die durch nicht vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstanden sind zu beseitigen. Das hat nichts mit Renovierung beim Auszug aus einer Mietwohnung, die ein neues Gesetz angeblich regelt, zu tun.

Renovierung beim Auszug aus Mietwohnung und neues Gesetz – die Konsequenzen

Vermieter haben nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH wenig Optionen die Pflicht zu Renovieren auf die Mieter zu übertragen. Bei Modernisierung statt Renovierung beim Auszug aus der Mietwohnung lässt ein neues Gesetz die Übertragung von 8 % der Kosten auf die Jahresmiete zu. Diese Option sollten Vermieter nach Möglichkeit nutzen, um den Wert der Immobilie zu steigern.

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