Wie viel vom Lohn für Miete Schweiz?

Der Indikator zeigt auf, welchen Anteil des Einkommens die Mieterhaushalte für die Wohnungsmiete (brutto) ausgeben und wie sich dieser Anteil im Zeitablauf verändert. Das Augenmerk liegt dabei auf den mittleren und unteren Einkommensklassen, welche die Zielgruppe wohnungspolitischer Massnahmen darstellen. Es wird davon ausgegangen, dass im unteren Einkommensbereich eine Belastung von über 25% die Befriedigung anderer Grundbedürfnisse gefährden kann.

Roland möchte die vielen Möglichkeiten, die die Stadt Zürich zu bieten hat, nutzen: Restaurants und Bars, Clubs, Theater, Konzerte, Sauna, Fitnesscenter, Casino etc. Zudem fliegt er zwei Mal im Jahr mit Freunden in den Süden.

Dieser Betrag ist eine grobe Annahme, der je nach Ansprüchen, Häufigkeit und Lebensstil stark variieren kann. Ausgaben für Freizeit und Urlaub sind sehr individuell. Die nachfolgende Tabelle soll ein paar Anhaltspunkte liefern:

Verteilung – auf die Mieten kommt es an, nicht auf den Lohn

Werner Vontobel / 12.03.2020  Linke und Ökonomen aufgepasst: Die Miete ist punkto Verteilung des Volkseinkommens viel wichtiger als der Lohn.

Fakt ist: Die Einkommensverteilung ist zumindest innerhalb der Industrieländer seit den 1970ern deutlich ungleicher geworden. Gemessen wird das daran, dass der Anteil der der Löhne am Bruttosozialprodukt im Vergleich zu den Kapitaleinkommen sinkt. Eine Studie der OECD weist für die Periode von 1970 bis 2014 Rückgänge der Lohnquote von rund sieben Prozentpunkten für die USA, Japan, Australien, Kanada, Deutschland, Frankreich und England aus. Das hatte einschneidende Folgen: Der allgemeine Anstieg der realen Einkommen auf breiter Front wurde gestoppt, und in vielen Ländern sind sogenannte Niedriglohnsektoren entstanden. Grosse Teile der Bevölkerung mussten grosse Einkommenseinbussen hinnehmen und sind verarmt.

Gemäss dem Bestseller «Das Kapital» des weltweit führenden Verteilungsforschers Thomas Piketty ist dies darauf zurückzuführen, dass die Kapitalerträge schneller gestiegen sind als die Löhne. Er unterscheidet dabei nicht zwischen Erträgen aus Produktionskapital und aus Wohnimmobilien. Matthew Rognlie vom MIT hat dies nachgeholt und kommt zum Schluss: «Der Anstieg der Profitquote seit 1948 ist ausschliesslich auf den Immobiliensektor (housing sector) zurückzuführen.» Und: «Politiker, die sich mit der Verteilung der Einkommen befassen, dürfen die Mieten nicht aus den Augen verlieren.»

Mehr als 40 Prozent für die Miete

Dass auf dem Wohnungsmarkt beträchtliche Anteile des BIP umverteilt werden, geht etwa auch aus der Studie «preisgünstiger Wohnungsbau in der Schweiz» des Immobilienberaters IAZI hervor. Sie zeigt für die 159 grössten Gemeinden der Schweiz, wie viele Prozent des durchschnittlichen steuerbaren Einkommens die durchschnittliche Bestandesmiete einer Wohnung von 90 Quadratmetern kostet. Als «preisgünstig» gilt eine Miete von weniger als 33 Prozent des Einkommens.

In der grössten Schweizer Gemeinde, in Zürich, kostet eine 90m2-Wohnung monatlich 2463 Franken. Das sind gemäss IAZI 36 Prozent des durchschnittlichen Zürcher Einkommens. Nun verdient aber der durchschnittliche Zürcher Haushalt nicht das Durchschnitts-, sondern bloss das fast 25 Prozent tiefere Medianeinkommen. Richtig gerechnet muss man also die Zahlen von IAZI so interpretieren: Jeder zweite Zürcher Haushalt muss für 90 Quadratmeter Wohnraum 47 Prozent des Einkommens oder mehr aufwenden. In Bern, Basel, Lausanne und Genf sind es 40, 43, 48 und 54 Prozent des Medianeinkommens.

1000 Franken müssten reichen

Diese Preise haben mit den effektiven Kosten nichts zu tun. Volkswirtschaftlich gesehen beansprucht der Wohnungsbau samt Unterhalt bloss 4,8 Prozent des BIP. Auch der administrative Aufwand hält sich in Grenzen: Das Grundstücks- und Wohnungswesen beschäftigt nur 0,9 Prozent der Arbeitskräfte. Viel mehr als 15 Prozent des Einkommens sollten die Mieten also nicht kosten. Das zeigt auch die Kostenstatistik 2016 der Zürcher Wohnbaugenossenschaften. Danach beliefen sich 2016 die effektiven Kosten (Verwaltung, Unterhalt, Abschreibung, Steuern, etc.) einer Wohnung von umgerechnet 90 Quadratmetern pro Monat auf 990 Franken, wovon rund 20 Franken Baurechtszinsen.

Bezogen auf die Zahlen von IAZI bedeutet das, dass in den Bestandesmieten eine «Bodenbenutzungs-Steuer» von 20 bis 30 Prozent des Einkommens eingerechnet ist. Dies zumindest an guten Lagen. Damit kassieren die Bodenbesitzer etwa doppelt so viel wie der Staat an direkten Steuern eintreibt. Ferner deuten diese Zahlen darauf hin, dass sich die von Piketty und Rognlie festgestellte Umverteilung noch einmal deutlich beschleunigt hat.

Angesichts dieser Grössenordnungen stellt sich die Frage, ob die Institution des privaten Grundbesitzes auf Dauer mit der Marktwirtschaft zu vereinbaren ist. Diese hat deshalb zu Recht einen guten Ruf, weil sie mit einem harten Wettbewerb dafür sorgt, dass sich die Preise an den tiefst möglichen Kosten orientieren. Auf dem Immobilienmarkt gelten diese Regeln nicht. Dort ist der Preis keine Frage der Kosten, sondern der Zumutbarkeit. Das Problem ist, dass es starke Kräfte gibt, die diese Grenze immer mehr strapazieren.

3000 Milliarden Franken Marktwert des Schweizer Bodens

Das liegt allein schon an den Grössenordnungen: Aktuell hat der wirtschaftlich genutzte Boden in der Schweiz einen Marktwert von gut 3000 Milliarden Franken. Diese Grössenordnung ergibt sich, wenn man von den 3756 Milliarden Franken Marktwert aller Wohn-, Büro- und Verkaufsflächen der Schweiz (gemäss Immo-Monitoring 2019 von wüestpartner) die rund 660 Milliarden Franken abzieht, die gemäss der Kapitalstockrechnung des Bundesamts für Statistik in den entsprechenden Gebäuden (ohne Produktionsbetriebe) stecken.

Von wüestpartner erfahren wir zudem, dass die kommerziell genutzten Liegenschaften bisher einen Nettoertrag von 3,7 Prozent abgeworfen haben. Rein rechnerisch ergibt dies eine leistungslose Bodenrente von rund 110 Milliarden Franken jährlich oder rund 25 Prozent der Arbeitseinkommen. So viel könnten die Bodenbesitzer von den Bodennutzern einfordern, wenn sie ihre Marktmacht voll ausspielen. Die Versuchung, genau dies zu tun, ist in den letzten Jahrzehnten der Globalisierung fast unwiderstehlich geworden.

Ein Grund dafür ist die zunehmend einseitige Einkommensverteilung. Auch die Schweiz ist davor nicht gefeit. Anders als die meisten anderen Länder konnten wir zwar eine Erosion der tiefen Einkommen weitgehend vermeiden, doch gegen oben geht auch in der Schweiz die Post ab: In den letzten 20 Jahren ist das Durchschnittseinkommen real um 7,5 Prozent, die Einkommen des reichsten Prozents um 42 und das des reichsten Tausendstels der Bevölkerung gar um 56 Prozent gestiegen.

Die Bodenbesitzer nehmen mehr als der Fiskus

Es versteht sich deshalb von selbst, dass der gewiefte Real-Estate-Manager versucht, seine Ware dieser reichen und zunehmend mobilen Oberschicht zu vermieten oder zu verkaufen, zumal diese kreditwürdige Klientel auch leichten Zugriff zu billigen Hypokrediten hat. Kommt dazu, dass die teuren Wohnorte in der Regel auch mit tiefen Steuersätzen gesegnet sind. Die Credit-Suisse veröffentlicht alle paar Jahre die Studie «Wohnen, Pendeln, Arbeiten, wo lebt sich’s am günstigsten?» Dabei zeigt sich ein klares Muster: Je tiefer der Steuersatz, desto höher die Mieten, bzw. die Preise der Immobilien. Mit einem Umzug vom Jura in den Kanton Zug etwa spart man bei einen Familieneinkommen von 300’000 Franken rund 43’000 Franken an Steuern, zahlt aber für eine 4-Zimmerwohnung etwa 25’000 Franken mehr Miete. Was man durch die Steueroptimierung dem Staat vorenthält, muss man dem «Landvogt» abliefern.

Und dank einer global mobil gewordenen Unter- und Mittelschicht können die Bodenbesitzer auch aus weniger exklusiven Wohnlagen Profit schlagen. Acht Arbeitsnomaden in einer 3-Zimmerwohung bringen mehr Miete als eine einheimische Durchschnittsfamilie. Vermietet man seine Wohnung tageweise über Airbnb, kann man die Mieteinnahmen verdoppeln bis verdreifachen. Zwar ist der administrative Aufwand deutlich höher, aber unter dem Strich winkt doch ein beträchtlicher Zusatzgewinn.

Keine Rücksicht mehr auf die Mieter

Zu den Preistreibern gehören auch die Pensionskassen, die in der Schweiz aktuell rund 1100 Milliarden Franken Vermögen verwalten. Wo sollen sie dieses Geld anlegen? Die Unternehmen finanzieren sich seit langem selbst. Der Staat verschuldet sich auch nicht mehr. Die Banken verlangen von den Anlegern Negativzinsen. Nur das Geschäft mit den Immobilien blüht noch, vor allem wenn es gelingt, die Immobilien für die reiche Oberschicht zu konfektionieren.

Dabei wird auf die Mieter immer weniger Rücksicht genommen. Ein Immobilienpromotor, der seinen Job behalten will, fragt sich nicht, wie viel er seinen aktuellen Mietern zumuten darf, sondern was er aus den potentiellen Mietern herausholen kann. Nach dieser Logik hat der Versicherungskonzern SwissLife dem Warenhaus Manor in Zürich die Miete von 6 auf 19 Millionen Franken oder auf 17 Prozent des Umsatzes erhöht. (Die Bodenbenutzungsgebühr pro Umsatzfranken ist damit höher als die Mehrwertsteuer) In einem Interview mit der NZZ argumentierte Patrick Frost, der CEO von SwissLife, wie folgt: «Wenn man es nicht hinbekommt, an diesem Ort genügend Umsatz zu machen, um eine höhere Miete zu zahlen, dann ist man halt nicht zukunftsträchtig.»

Nach derselben Logik hat jemand, der es nicht hinbekommt, in Zürich genügend zu verdienen, in dieser Stadt keine Zukunft. Das gilt etwa für eine Familie mit zwei Kindern, die es mit zwei Verdienern zwar auf ein monatliches Einkommen von immerhin 10’000 Franken monatlich bringt, damit aber einen Krippenplatz finanzieren muss. Ihr bliebe – gemäss der oben erwähnten CS-Studie – in der Stadt Zürich noch ein verfügbares Einkommen von 2910 Franken. Mit einem Umzug nach Dänikon könnte sie das Einkommen auf 4680 Franken fast verdoppeln.

Um den Schmerz zu lindern, baut die Schweiz den öffentlichen Verkehr laufend aus. Dänikon liegt nur noch 24 Minuten vom Zürcher Hauptbahnhof entfernt. Eine Krippe gibt es im nahegelegenen Dällikon. Auch das Steueramt hilft mit: Pro Kind kann man 10’100 Franken vom steuerbaren Einkommen abziehen. Bei den Fahrkosten liegt die Grenze bei 5000 Franken jährlich. Und der neoliberale Thinktank Avenir-Suisse schlägt vor, den ärmsten 10 Prozent der Zürcher Bevölkerung ein Wohngeld von durchschnittlich 9000 Franken pro Jahr zu bezahlen. Doch mit solchen Massnahmen hilft der Staat bloss, die durch den entfesselten Immobilienmarkt bewirkte Umverteilung weiter voranzutreiben.

Nur ein Ausweg: Bodenrente wegsteuern

Letztlich gibt es dagegen bloss ein Rezept: Der Staat muss durch geeignete Steuern oder notfalls Enteignungen dafür sorgen, dass er, der Staat, und nicht die Bodenbesitzer die Knappheitsrente des Bodens kassiert. Das ist nicht nur eine Frage der sozialen Gerechtigkeit, sondern es geht auch um die Zukunft der Marktwirtschaft. So lange private Bodenbesitzer die Knappheitsrente beziehen, wird diese dem realen Wirtschaftskreislauf weitestgehend entzogen. Stattdessen wird das Geld in die Kapitalmärkte gepumpt und dort stiftet es Unruhe – treibt die Bodenpreise hoch, vertreibt Mieter aus ihren angestammten Quartieren, schickt die Aktienmärkte auf eine Achterbahn, zwingt die Zentralbanken Negativzinsen einzuführen etc.

Die Marktwirtschaft kann erst dann wieder annähernd wie im Lehrbuch funktionieren, wenn der Staat die Bodenrente (oder mindestens grosse Teile davon) kassiert und diese Einnahmen wieder in die Wirtschaft zurückpumpt. Mehrheitsfähig wird das allerdings erst dann, wenn wir begriffen haben, dass ein schlecht regulierter Bodenmarkt Gift ist für eine freie Marktwirtschaft.

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