Wie erkenne ich Mängel beim Hauskauf?

Inhaltsverzeichnis

Was sind versteckte Mängel?

Wenn Sie als Käufer erst nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags einen Mangel entdecken, der vorher nicht ersichtlich war, dem Verkäufer aber bekannt war oder er ihn zumindest erahnen konnte, liegt ein sogenannter versteckter Mangel vor.

Im Kaufvertragsrecht oder Mietvertragsrecht ist der Begriff eines versteckten Mangels allerdings nicht zu finden. Hier wird allgemein von „Mangel“ oder „Sachmangel“ gesprochen. Laut § 438 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) liegt dann ein Mangel vor, wenn von der vereinbarten Beschaffenheit des Hauses abgewichen wurde. Mit anderen Worten, man spricht von einem Mangel, wenn nicht nur das Objekt selbst, sondern auch Eigenschaften, die zum Gebrauch erforderlich sind, beziehungswiese die zum Gebrauch der Immobilie vereinbart wurden, beanstandungswürdig sind.

Grundsätzlich ist es gesetzlich so geregelt, dass ein Haus beim Verkauf ohne weitere Mängel oder Schäden an den Käufer übergeben werden muss. Leider werden versteckte Mängel oft erst später nach Einzug entdeckt. Je eher Sie solche Mängel entdecken und beanstanden können, um so schneller kann auch Abhilfe gefunden und der Verkäufer zum Handeln bewegt werden.

Welche versteckten Mängel gibt es beim Hauskauf?

Juristisch gesehen, gibt es bei Immobilien drei Arten von Mängeln, zwischen denen unterschieden werden muss:

1. Der offene Mangel: Der offene Mangel ist für Immobilienkäufer sofort erkennbar, zum Beispiel ein Riss im Putz der Hauswand. Aufgrund der Offensichtlichkeit muss der Verkäufer den Käufer über einen offenen Mangel nicht mehr gesondert aufklären.
2. Der versteckte Mangel: Versteckte Mängel werden häufig erst Jahre nach dem Hauskauf entdeckt, beispielsweise eine undichte Duschwanne, über die jahrelang Wasser in die Decke eingedrungen ist.
3. Der arglistig verschwiegene Mangel: Von einem arglistig verschwiegenen Mangel spricht man, wenn der Verkäufer sich dessen bewusst ist und den Mangel trotzdem verheimlicht. Beispiele dafür sind nicht sofort ersichtlicher Schimmelbefall, ein feuchter Keller oder defekte Elektroleitungen. In solch einem Fall können Sie als Käufer der Immobilie auf Schadensersatz klagen. Eine arglistige Täuschung liegt also vor, wenn der Verkäufer Ihnen vorsätzlich falsche Angaben zur Beschaffenheit der Immobilie gemacht oder seine Aufklärungspflicht verletzt hat.

Was gilt überhaupt als Mangel oder Schaden bei Immobilien?

Zu den gängigen Mängeln, die oft erst nach dem Immobilienkauf entdeckt werden, gehören beispielsweise Schimmelbefall, Wasserschäden oder Feuchtigkeit im Keller. Auch Hausbockbefall im Dachgeschoss, Altlasten (beispielsweise ein vergrabener Öltank im Garten) oder Hausschwamm zählen dazu. Weitere Mängel sind verdeckte Risse im Putz oder in der Hauswand, Ungezieferbefall, Holzschutzmittel und sonstige Umweltgifte oder Asbestbelastung.

Versteckte Mängel: Sammeln Sie Beweise

Stellen Sie nachträglich Mängel bei Ihrem Hauskauf fest, sollten Sie sofort einen Gutachter oder Sachverständigen zu Rate ziehen. Er kann sich den Schaden genau ansehen und in einer präzisen Expertise bewerten. Zudem kann er einschätzen, wie alt der Mangel ist und ob er eventuell auch schon längerfristig besteht.

Liegt Ihnen eine Einschätzung schriftlich vor, sollten Sie nun den Verkäufer kontaktieren und ihm den Sachverhalt schildern. Im Idealfall kommt es zu einer gütlichen Einigung. Diese kann beispielsweise in Form einer Kaufpreisminderung geschehen oder so gestaltet sein, dass sich der Verkäufer an den Reparatur- oder Sanierungskosten beteiligt. Ist der Verkäufer allerdings nicht kompromissbereit und streitet den versteckten Mangel ab, wird sich der Gang zum Rechtsanwalt nicht verhindern lassen. Dabei sollten Sie darauf achten, dass Ihre Beweislage ausreichend gut ist. Nur so können Sie Ihre rechtlichen Ansprüche geltend machen.

Leider zeigt sich aus Erfahrung, dass die Beweislage nach dem Kauf einer Immobilie eher schwierig ist, daher empfiehlt es sich immer, das Objekt bereits vor dem Kauf gemeinsam mit einem Experten ganz genau auf versteckte Mängel zu überprüfen. Das erspart Ihnen böse Überraschungen.

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Wer haftet für Mängel, die erst nach dem Hauskauf entdeckt wurden?

Sie haben Mängel in Ihrem erworbenen Haus entdeckt und fragen sich, wer dafür jetzt aufkommt? Generell gilt: Bei einem Immobilienverkauf haftet der Verkäufer im Sinne der Gewährleistung für Mängel.

Es folgt allerdings ein „Aber“: Kaufverträge für den Privatkauf von Immobilien beinhalten in der Regel einen Haftungsausschluss sowie einen Ausschluss für Sachmängelhaftung. Ist das auch in Ihrem Kaufvertrag der Fall, gilt leider der Ausspruch „Gekauft, wie gesehen“. Damit ist die Gewährleistung durch den Verkäufer in den meisten Fällen von vornherein ausgeschlossen. Wenn der Verkäufer im Vertrag formuliert hat, dass ihm keine versteckten Mängel bekannt sind und er Ihnen keine verschwiegen hat, weist er den Haftungsanspruch von sich.

Um das zu vermeiden und sich die Chance nicht nehmen zu lassen, Gewährleistungsansprüche geltend zu machen, sollten Sie einen Gutachter noch vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags zu Rate ziehen. Er kann vorab vielleicht schon den ein oder anderen Mangel identifizieren.

Wer haftet für arglistig verschwiegene Mängel beim Hauskauf?

Wenn Ihnen der Verkäufer ganz bewusst einen Mangel des Gebäudes verschwiegen hat, gilt dieser als arglistig verschwiegener Mangel. Und diese sind zum Schutz des Käufers von den gesetzlichen Regelungen ausgenommen. Das heißt, der Verkäufer kann sich hierbei nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen – auch dann nicht, wenn er eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat (§ 444 BGB).

Beispiele für arglistig verschwiegene Mängel sind ein feuchter Keller oder auch Schimmel- oder Ungezieferbefall, von denen der Verkäufer zwar wusste, Sie Ihnen gegenüber während des Verkaufsprozesses der Immobilie allerdings absichtlich und trotz seiner Offenbarungspflicht, nicht geäußert hat.

Wie können Sie arglistig verschwiegene Mängel beim Hauskauf beweisen?

Dieses ist das Knifflige an der Geschichte: Um dem Verkäufer eine vorsätzliche Täuschung nachzuweisen, müssen Sie beweisen, dass dieser von dem Mangel gewusst hat, Sie aber bewusst nicht darüber in Kenntnis gesetzt hat. Arglistige Täuschung unterstellt, dass der Verkäufer seiner Aufklärungspflicht nicht nachgekommen ist. Sollte der Verkäufer Ihre Vorwürfe abstreiten, steht im Rechtsfall Aussage gegen Aussage

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Wenn Sie beispielsweise nach dem Hauskauf Schimmel an einer verdeckten Stelle auftun und Sie sich sicher sind, dass dieser Mangel Ihnen seitens des Verkäufers arglistig verschwiegen wurde, sollten Sie auf jeden Fall einen Sachverständigen hinzuziehen. Im Idealfall kann Ihnen dieser auf Basis seiner Untersuchungen die Arglist bestätigen und ein Gutachten darüber ausstellen. Die Kosten für dieses Gutachten haben vorerst Sie als Käufer zu tragen.

Arglistig verschwiegene Mängel: Haben Sie Anspruch auf Gewährleistung nach dem Hauskauf?

Wenn dem Verkäufer nach dem Hauskauf ein arglistig verschwiegener Mangel nachgewiesen wurde, darf er sich nicht auf seine Gewährleistungsrechte berufen. Da der Gewährleistungsausschluss bei Arglist oder Vorsatz aufgehoben ist, muss der Verkäufer die Reparatur oder für die Beseitigung des Mangels bezahlen. Allerdings gilt das nur, wenn Sie als Käufer nicht von Ihrem Rücktrittsrecht Gebrauch machen. Treten Sie zurück, ist der Verkäufer dazu verpflichtet, Ihnen den vollen Kaufpreis der Immobilie zu erstatten.

Gibt es bei baujahrstypischen Mängeln Anspruch auf Gewährleistung nach dem Hauskauf?

Gerade bei einem sehr alten Gebäude ist es aufgrund des Alters vorab nicht immer möglich, Mängel oder Schäden komplett auszuschließen. Der Zustand dieser in die Jahre gekommenen Immobilien muss deshalb altersgerecht sein, um als mangelfrei zu gelten. Achtung: Bei baujahrstypischen Mängeln gilt ein Gewährleistungsausschluss!

Baujahrstypische Mängel bei alten Gebäuden sind zum Beispiel veraltete Heizungsanlagen, veraltete Elektroinstallationen oder veraltete Rohrleitungen. In vielen Häusern fehlen auch die entsprechende Wärmedämmung und Schallisolierung, manchmal ist auch kein ausreichendes Fundament vorhanden oder es gibt statische Probleme.

Versteckte Mängel: Wann verjährt der Anspruch auf Gewährleistung?

Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch, § 438 ff., verjährt der Mängelanspruch beim Immobilienkauf fünf Jahre nach Übergabe des Vertragsobjekts. Handelt es sich um Mängelansprüche bei Bauleistungen, also Baumängel, so können auch diese bis zu fünf Jahre nach Abnahme des Objekts geltend gemacht werden. Die Verjährungsfristen für Mängelansprüche gelten dabei sowohl für offene als auch für versteckte Mängel.

Handelt es um einen arglistig verschwiegenen Mangel, gilt die Verjährungsfrist erst ab dem Zeitpunkt, an dem Sie den Missstand entdeckt haben. Ab dann gilt die Verjährungsfrist drei Jahre lang.

Der richtige Immobilienmakler an Ihrer Seite

In manchen Situationen ist es wichtig den richtigen Experten an seiner Seite zu wissen. Besonders, wenn es um etwas so Wertvolles, wie eine Immobilie geht. Der örtliche Immobilienmakler beantwortet gerne Ihre Fragen.

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