Die Zinsbindungsfrist, die im Bankenjargon auch als „Sollzinsbindung“ bezeichnet wird, ist ein wichtiger Bestandteil des Darlehensvertrags bei der Immobilienfinanzierung. In dieser Klausel wird festgelegt, wie lange die zu entrichtenden Zinsen unverändert bleiben sollen. Du erfährst im Folgenden, was mit der Zinsbindung nach zehn Jahren passiert, welche Zinsbindung Länge die richtige für dich ist und welche Zinsbindungsstrategie du wählen solltest.
Das Wichtigste in Kürze
- Während der Zinsbindung eines Immobiliendarlehens kannst du von den gleichen Konditionen profitieren.
- Je nach deiner persönlichen finanziellen Lage und der Situation auf dem Zinsmarkt solltest du mit der Bank optimale Konditionen für die Zinsbindung aushandeln.
- Nach Ablauf der Zinsbindung ist eine Anschlussfinanzierung nötig.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist die Zinsbindung?
- Was passiert nach 10 Jahren Zinsbindung?
- Was passiert bei vorzeitigem Verkauf der Immobilie?
- Welche Zinsbindung ist sinnvoll?
- Zinsbindung – Beispielrechnungen
- Die richtige Strategie finden: Welche Zinsbindung ist richtig?
Was ist die Zinsbindung - Definition und Überblick
Bei der Zinsbindung handelt es sich um einen festen Zeitraum, in dem die Bank die Kreditrate für deine Immobilienfinanzierung garantiert. Meist beträgt die Zinsbindung zehn Jahre, aber auch 15, 20 und 30 Jahre Zinsbindung sowie alle Zahlen dazwischen sind denkbar. Banken und andere Finanzierungsinstitute bieten eine breite Palette an unterschiedlichen Zinsbindungsfristen an. Das Spektrum beginnt bei variablen Zinsen, die sich kurzfristig mit den Marktzinsen ändern. Am anderen Ende des Marktangebotes liegen extrem langfristige Bindungen bis zu 30 Jahren. In den meisten Marktsituationen gilt: Je länger die Zinsbindungsfrist, umso höher sind die Zinsen für das Immobiliendarlehen. Zwar gab es auch schon Phasen, in denen die kurzfristigen Zinsen höher waren als die langfristigen, doch solche Marktlagen sind eher selten anzutreffen. Mehr zur aktuellen Bauzinsentwicklung und zur Frage, wie du dir die günstigsten Zinsen für die Zinsbindung und darüber hinaus sichern kannst, erfährst du in diesem Beitrag. Außerdem haben wir dir in diesem Zins Ratgeber Informationen zu variablen Zinsen zusammengestellt.
Zinsbindungsfrist bei der Immobilienfinanzierung
Gebräuchlich sind bei Immobilienfinanzierungen Festschreibungen des Zinses über 5, 10 oder 15 Jahre. Die 10-jährige Festschreibung ist bei Bauherren und Immobilienkäufern die mit Abstand beliebteste Frist. Eher selten sind Zinsbindungen mit 15 Jahren Laufzeit und länger im Angebot. Ausnahmen erlauben sogar die Festschreibung des Zinssatzes für die gesamte Finanzierung bis zur vollständigen Tilgung der Restschuld. In der Regel steigt der verlangte Sollzins mit der Länge der vereinbarten Festschreibungsfrist. Wenn das Verhältnis aufgrund einer außergewöhnlichen Marktlage umgekehrt ist, spricht man von einer inversen Zinsstruktur.
Informationen zur KfW-Zinsbindung
Bei der KfW-Bank, die unter anderem Projekte wie die energetische Sanierung und den barrierefreien Ausbau unterstützt, ist eine Zinsbindung zwischen fünf und 20 Jahren üblich. Nach Ablauf der KfW Zinsbindung ist eine Anschlussfinanzierung bei der KfW nicht immer möglich, jedoch kannst du im Gegensatz zu anderen Banken beim Ende der Zinsbindung den Kredit auf Wunsch komplett zurückzahlen. Mehr über Sondertilgungen erfährst du hier.
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Was passiert nach 10 Jahren Zinsbindung?
Wenn die Zinsbindung ausläuft, musst du deinen Kredit nicht kündigen. Jedoch solltest du spätestens drei Monate vor Ablauf deiner Darlehen Zinsbindung Angebote zur Anschlussfinanzierung einholen. Deine Bank wird sich automatisch bei dir melden, um Konditionen zur Anschlussfinanzierung vorzuschlagen, da sie gesetzlich dazu verpflichtet ist. Du hast grundsätzlich drei verschiedene Möglichkeiten für die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung des Darlehens: Der Zinssatz ist nach der Zinsbindung fast immer etwas höher als der ursprüngliche Zinssatz, wobei dies auch stets von den aktuellen Zinsen abhängt. Wenn du eine lange Zinsbindungsfrist vereinbarst, hat dies den Vorteil, dass du das Darlehen während der Bindung nicht ohne weiteres kündigen kannst, um von niedrigeren Marktzinsen zu profitieren. Solltest du dein Darlehen für die Baufinanzierung während der Zinsbindung umschulden wollen, ist dies grundsätzlich möglich, aber mit hohen Kosten verbunden. Die Bank verlangt in diesem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung. Zudem fallen Bearbeitungsgebühren bei der neuen Bank an. Vor dem Wechsel während der Zinsbindung solltest du daher genau ausrechnen, ob sich dieser für dich lohnt. Dabei hilft dir unser Zinsrechner.
Wichtig:
Eine Sonderregelung gilt für Darlehen mit mehr als zehn Jahren Zinsbindungsfrist: Wenn seit der Kreditauszahlung zehn Jahre der Zinsbindungsfrist abgelaufen sind, kannst du als Kreditnehmer mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen darf.
Was passiert bei vorzeitigem Verkauf der Immobilie?
Nicht immer dient das Eigenheim für lange Zeit. Berufliche Veränderungen oder Zuwachs in der Familie sind nur zwei der häufigen Gründe, weshalb Immobilien bereits nach wenigen Jahren wieder verkauft werden. Was passiert aber dann mit der laufenden Immobilienfinanzierung? Grundsätzlich muss der Kreditnehmer gegenüber der Bank darlegen und begründen, weshalb die Bank das grundpfandrechtlich besicherte Darlehen bereits während der Zinsbindung zurücknehmen muss. Der BGH urteilte zugunsten eines Eigentümers, wonach die „wirtschaftliche Handlungsfähigkeit“ des Schuldners erhalten bleiben müsse. Private Gründe, wie eine Scheidung, Krankheit, aber auch ein Umzug oder eine Überschuldung, genügen demnach. Nichts desto trotz wird die Bank hierfür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Die ist der Höhe nach aber, und zwar in Abhängigkeit zur Restlaufzeit, auf maximal ein Prozent begrenzt.
10, 15 oder 30 Jahre - Welche Zinsbindung ist sinnvoll?
Wenn es um die Wahl der richtigen Zinsbindungsfrist geht, solltest du beim Abschluss deiner Immobilienfinanzierung zwei Aspekte in die Entscheidung mit einfließen lassen: die allgemeine Lage am Zinsmarkt und deine finanzielle Situation. Dabei gelten die folgenden Faustregeln: Lasse dir Zeit, um verschiedene Kredite mitsamt ihrer Bedingungen wie etwa der Zinsbindung miteinander zu vergleichen. Dabei hilft dir unser Baufinanzierungsrechner, in dem du unterschiedliche Szenarien durchrechnen kannst. Achte jedoch darauf, für den direkten Vergleich immer die gleichen Zahlen zu nutzen.
Zinsbindung – Beispielrechnungen
Die Entscheidung zur Länge der Zinsbindung hängt also von deiner persönlichen Situation sowie der aktuellen Lage auf dem Markt ab. Grundsätzlich bringt dir die Zinsbindung viel Kalkulationssicherheit, was vielen Immobilienkäufern besonders wichtig ist. Zudem ist es sinnvoll, nach Ablauf der Zinsbindung eine möglichst geringe Restschuld zu haben, denn so erhältst du bessere Zinskonditionen für die Anschlussfinanzierung. In dieser Beispielrechnung siehst du, wie sich deine monatliche Rate für die Kreditrückzahlung je nach Zinsbindung unterscheidet:
Darlehenshöhe200.000 EuroAnfängliche Tilgung2,00 %Zinsbindung 5 Jahre
Zinsbindung 10 Jahre
Zinsbindung 15 Jahre
Zinsbindung 20 Jahre
Zinsbindung 30 Jahre
Wie du siehst, bringt eine lange Zinsbindung einen Aufpreis beim Jahreszins mit sich. Dafür hast du nach 30 Jahren schon einen großen Teil des Darlehens abbezahlt und erhältst günstige Konditionen für die Anschlussfinanzierung. Die genauen Zinskonditionen hängen von deiner persönlichen Situationen ab. Du erfährst die Bedingungen im Beratungsgespräch mit der Bank und kannst dann noch weiterverhandeln.
Wichtig:
Die Banken werben meist mit dem Sollzins, der jedoch noch keine Nebenkosten enthält. Du solltest daher explizit nach dem effektiven Jahreszins fragen, um die vollen Kosten für dein Immobiliendarlehen zu berechnen.
Die richtige Strategie finden: Welche Zinsbindung ist richtig?
Bei der Zinsbindungsstrategie gibt es verschiedene Ansätze. Auch diese hängen von deiner finanziellen Situation sowie der Lage auf dem Zinsmarkt ab. Beachte, dass bei jeder Bank andere Bedingungen und Zinssätze gelten. Daher ist der Vergleich der verschiedenen Finanzierungsangebote so wichtig. Grundsätzlich kannst du dich an diesen Strategien zur Länge der Zinsbindung orientieren:
- Variante 1 – Zinsbindung 5-10 Jahre: Bei dieser kurzen Zinsbindung kannst du nach Ablauf der Frist eine günstigere Anschlussfinanzierung ergattern. Sie lohnt sich für Zeiten höherer Zinsen sowie für Zeiten, in denen eine günstige Zinsentwicklung zu erwarten ist.
- Variante 2 – Zinsbindung 10-15 Jahre: Diese klassische Zinsbindungsfrist bringt dir den Vorteil, dass du sowohl Planungssicherheit als auch Flexibilität hast. Du solltest dich gut mit der aktuellen Zinsentwicklung beschäftigen, um den Überblick zu behalten.
Tipp: Als Anschlussfinanzierung bietet sich oft ein Forward-Darlehen an, dass du rechtzeitig abschließen kannst. - Variante 3 – Zinsbindung 20-30 Jahre: Wenn du Planungssicherheit bevorzugst und die Zinsen derzeit niedrig sind, kannst du die Baufinanzierung möglichst lange festschreiben. So musst du keine Angst vor eventuellen Zinssteigerungen in der Zukunft haben. Zudem kannst du bei Bedarf dein Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren in Anspruch nehmen.
Darüber hinaus empfehlen wir dir, mit der Bank ein jährliches Sondertilgungsrecht zu vereinbaren. Dieses gibt dir Flexibilität, da du auf Wunsch bei einer Gehaltserhöhung oder einer Erbschaft größere Summen auf einmal tilgen kannst.
Je nach Bank ist es zum Beispiel möglich, bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme außerplanmäßig ohne Zusatzkosten pro Jahr zurückzuzahlen. Alternativ kannst du auswählen, dass die Höhe des Tilgungsanteils und somit der Kreditrate bis zu zwei Mal kostenfrei geändert werden kann.
Tipp:
Nutze unseren Zinsrechner, um die für dich richtige Zinsbindung sowie weitere Konditionen von Immobilienkrediten zu ermitteln und gleichzeitig die Angebote verschiedener Banken miteinander zu vergleichen!
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